Νέα διαδικασία εφαρμόζεται από σήμερα, 16 Σεπτεμβρίου 2026, για όσους διεκδικούν μέσω έκτακτης χρησικτησίας ακίνητο που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026 καθιστά κεντρικό στάδιο την κτηματολογική διαμεσολάβηση και ορίζει συγκεκριμένα έγγραφα με τα οποία πρέπει να αποδεικνύεται η εικοσαετής νομή. Εφόσον το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλει δικαιώματα και επιτευχθεί συμφωνία, η ανακριβής κτηματολογική εγγραφή μπορεί να διορθωθεί βάσει του πρακτικού διαμεσολάβησης, χωρίς να απαιτηθεί η έκδοση δικαστικής απόφασης.
Η αλλαγή δεν σημαίνει, ωστόσο, αυτόματη νομιμοποίηση ακινήτων χωρίς τίτλους. Ο ενδιαφερόμενος εξακολουθεί να πρέπει να αποδείξει ότι πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις της έκτακτης χρησικτησίας.
Τι αλλάζει από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026
Ο Ν. 5326/2026 δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 125/Α΄/4.8.2026. Με το άρθρο 61 τροποποιείται το άρθρο 6 του Ν. 2664/1998 και θεσπίζεται ειδικό πλαίσιο για ακίνητα τα οποία:
- εμφανίζονται στις πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»,
- διεκδικούνται με επίκληση έκτακτης χρησικτησίας,
- αποτελούν αντικείμενο αγωγής αναγνώρισης κυριότητας.
Πριν από τη συζήτηση της αγωγής, ο ενδιαφερόμενος είναι υποχρεωμένος να προσφύγει σε αρχική συνεδρία ενώπιον διαπιστευμένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή, ο οποίος πρέπει να είναι πτυχιούχος Νομικής και εγγεγραμμένος σε ειδικό μητρώο.
Η παράλειψη της υποχρεωτικής συνεδρίας επιφέρει το απαράδεκτο της συζήτησης της αγωγής, σύμφωνα με το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026.
Τι σημαίνει «αγνώστου ιδιοκτήτη»
Η συγκεκριμένη ένδειξη εμφανίζεται συνήθως όταν, κατά την κτηματογράφηση:
- δεν υποβλήθηκε δήλωση για το ακίνητο,
- η δήλωση που κατατέθηκε δεν έγινε δεκτή,
- δεν προσκομίστηκαν επαρκή στοιχεία για την καταχώριση του δικαιούχου,
- δεν κατέστη δυνατό να συνδεθεί το ακίνητο με συγκεκριμένο ιδιοκτήτη.
Δεν σημαίνει ότι το ακίνητο δεν έχει πραγματικό κάτοχο ή ότι μπορεί να διεκδικηθεί ελεύθερα από οποιονδήποτε. Η αναγνώριση κυριότητας απαιτεί πλήρη απόδειξη των νόμιμων προϋποθέσεων.
Όταν οι ανακριβείς πρώτες εγγραφές οριστικοποιηθούν, τα ακίνητα που εξακολουθούν να εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» θεωρούνται ότι ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο.
Η νέα διαδικασία βήμα προς βήμα
1. Επιλογή κτηματολογικού διαμεσολαβητή
Ο ενδιαφερόμενος επιλέγει διαπιστευμένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή από το ειδικό ηλεκτρονικό μητρώο της Κεντρικής Επιτροπής Διαμεσολάβησης.
Ο διαμεσολαβητής πρέπει να είναι κάτοχος πτυχίου Νομικής.
2. Καταχώριση φύλλου βασικών στοιχείων
Στο κτηματολογικό φύλλο καταχωρίζεται το «φύλλο βασικών στοιχείων», υπογεγραμμένο από τον διαμεσολαβητή. Για την καταχώριση καταβάλλεται πάγιο τέλος.
Το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο οφείλει να ολοκληρώσει την καταχώριση έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα από την υποβολή της αίτησης.
3. Πρόσκληση στην υποχρεωτική συνεδρία
Η πρόσκληση για την αρχική συνεδρία πρέπει να οριστεί τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων.
Αν δεν τηρηθεί το συγκεκριμένο διάστημα, το πρακτικό της διαμεσολάβησης είναι άκυρο.
4. Έλεγχος των αποδεικτικών
Ο διαμεσολαβητής ελέγχει εάν έχει συγκεντρωθεί το αποδεικτικό υλικό που απαιτεί ο νόμος για την εικοσαετή νομή και την ταυτοποίηση του ακινήτου.
5. Συμμετοχή του Ελληνικού Δημοσίου
Το Δημόσιο συμμετέχει στη διαδικασία μέσω των αρμόδιων υπηρεσιών και δηλώνει εάν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου.
Εάν δεν αποσταλεί εγκαίρως το προβλεπόμενο έγγραφο από τις υπηρεσίες, δημιουργείται τεκμήριο ότι το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα.
6. Συμφωνία ή δικαστική συνέχεια
Εάν το Δημόσιο δεν προβάλει δικαιώματα και επιτευχθεί συμφωνία, συντάσσεται πρακτικό διαμεσολάβησης. Μετά την κατάθεσή του στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και την ολοκλήρωση των φορολογικών υποχρεώσεων, το πρακτικό μπορεί να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο και να διορθωθεί η εγγραφή.
Αν η διαμεσολάβηση αποτύχει ή προβληθούν δικαιώματα, η υπόθεση συνεχίζεται δικαστικά.
Ποια αποδεικτικά πρέπει να συγκεντρωθούν
Ο νόμος απαιτεί τουλάχιστον δύο έγγραφα από τις ακόλουθες κατηγορίες:
- λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος, ύδρευσης ή τηλεφωνίας στο όνομα του ενδιαφερομένου,
- μισθωτήρια στα οποία εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων,
- δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών,
- οικοδομική άδεια,
- τοπογραφικά διαγράμματα βέβαιης χρονολογίας,
- ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής, το οποίο έχει συνταχθεί τουλάχιστον 20 χρόνια πριν και φέρει βέβαιη χρονολογία.
Παράλληλα απαιτούνται:
- τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις με ρητή αναφορά σε συμπληρωμένη εικοσαετή νομή,
- σαφής περιγραφή της θέσης, του εμβαδού και των ορίων του ακινήτου,
- έντυπο Ε9 στο οποίο το ακίνητο εμφανίζεται τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.
Τον αναλυτικό πρακτικό οδηγό έχει δημοσιεύσει και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων.
Αρκεί η κατοχή του ακινήτου επί 20 χρόνια;
Όχι από μόνη της. Η έκτακτη χρησικτησία προϋποθέτει εικοσαετή νομή του ακινήτου με συμπεριφορά κυρίου, αλλά ο ισχυρισμός πρέπει να αποδεικνύεται.
Η απλή χρήση ενός ακινήτου, η περιστασιακή παρουσία ή η πληρωμή ενός μόνο λογαριασμού δεν δημιουργούν αυτομάτως κυριότητα. Η αξιολόγηση εξαρτάται από το σύνολο των πραγματικών περιστατικών και των αποδεικτικών στοιχείων.
Μπορεί πλέον η εγγραφή να διορθωθεί χωρίς δίκη;
Η νέα διαδικασία μπορεί να καταλήξει σε διόρθωση χωρίς την έκδοση δικαστικής απόφασης, όταν:
- έχει συγκεντρωθεί το αποδεικτικό πακέτο του νόμου,
- το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα,
- τα μέρη συμφωνήσουν στο πλαίσιο της διαμεσολάβησης,
- το πρακτικό κατατεθεί και καταχωριστεί νόμιμα,
- εκπληρωθούν οι σχετικές φορολογικές υποχρεώσεις.
Η διαμεσολάβηση, επομένως, δεν εγγυάται θετική κατάληξη. Δημιουργεί όμως μια οργανωμένη εξωδικαστική διαδρομή, η οποία μπορεί να αποτρέψει μια πολυετή δικαστική διαδικασία.
Τι ισχύει αν απαιτείται αλλαγή ορίων ή εμβαδού
Αν η διόρθωση περιλαμβάνει γεωμετρική μεταβολή, στο πρακτικό πρέπει να επισυναφθούν:
- τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών,
- αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του διαγράμματος στη βάση του Ελληνικού Κτηματολογίου.
Η παράλειψη των συγκεκριμένων εγγράφων μπορεί να καταστήσει άκυρο το πρακτικό ως προς τη γεωμετρική μεταβολή. Σε αυτές τις περιπτώσεις είναι αναγκαία και η συνδρομή αρμόδιου μηχανικού.
Τι πρέπει να κάνει τώρα ο ενδιαφερόμενος
Όποιος θεωρεί ότι νέμεται ακίνητο το οποίο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» δεν πρέπει να ξεκινήσει τη διαδικασία μόνο με γενικές μαρτυρίες ή χωρίς έλεγχο της εγγραφής.
Τα πρώτα πρακτικά βήματα είναι:
- Να ελέγξει το κτηματολογικό φύλλο και την ακριβή περιγραφή του ακινήτου.
- Να απευθυνθεί σε δικηγόρο με εμπειρία στο Κτηματολόγιο και στο εμπράγματο δίκαιο.
- Να συγκεντρώσει παλαιούς λογαριασμούς, δηλώσεις, μισθωτήρια, άδειες και τοπογραφικά.
- Να ελέγξει από πότε εμφανίζεται το ακίνητο στο Ε9.
- Να εξετάσει με μηχανικό εάν τα πραγματικά όρια συμφωνούν με την κτηματολογική αποτύπωση.
- Να επιλέξει διαπιστευμένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή από το αρμόδιο μητρώο.
Κάθε περίπτωση έχει διαφορετικά πραγματικά και νομικά χαρακτηριστικά. Το παρόν αποτελεί ενημερωτικό οδηγό και όχι εξατομικευμένη νομική συμβουλή.
Συχνές ερωτήσεις
Η αλλαγή αφορά κάθε ακίνητο χωρίς συμβόλαιο;
Όχι. Η ειδική διαδικασία αφορά ακίνητα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και για τα οποία ζητείται αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας.
Χρειάζονται οπωσδήποτε 20 χρόνια νομής;
Ναι. Η έκτακτη χρησικτησία στηρίζεται σε νομή επί 20 χρόνια, η οποία πρέπει να έχει συμπληρωθεί έως την προσφυγή στη διαδικασία.
Είναι αρκετές δύο ένορκες βεβαιώσεις;
Όχι. Απαιτούνται επίσης τουλάχιστον δύο από τα έγγραφα που απαριθμεί ο νόμος και Ε9 στο οποίο εμφανίζεται η ιδιοκτησία τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν.
Είναι υποχρεωτικός ο διαμεσολαβητής;
Ναι. Η αρχική συνεδρία ενώπιον διαπιστευμένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή είναι υποχρεωτική πριν από τη συζήτηση της αγωγής.
Αν το Δημόσιο διαφωνήσει, χάνεται το ακίνητο;
Όχι αυτομάτως. Αν δεν επιτευχθεί συμφωνία, η διαφορά μπορεί να συνεχιστεί δικαστικά και να κριθεί με βάση τα αποδεικτικά στοιχεία και την ισχύουσα νομοθεσία.
