Μετά από χρόνια ισχυρών ανατιμήσεων, η ελληνική αγορά κατοικίας εμφανίζει ενδείξεις μεγαλύτερης διαφοροποίησης. Επαγγελματίες του κλάδου μιλούν για επιστροφή των διαπραγματεύσεων στα μεταχειρισμένα και για επιβράδυνση στη «μεσαία» κατηγορία, την ώρα που μικρά επενδυτικά ακίνητα και κατοικίες πολύ υψηλής αξίας δείχνουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα. Τα στοιχεία, ωστόσο, δεν επιτρέπουν ακόμη τον τίτλο «πέφτουν οι τιμές»: η Τράπεζα της Ελλάδος κατέγραψε στο πρώτο τρίμηνο του 2026 ετήσια αύξηση 5,7% στις τιμές των διαμερισμάτων.
Αγορά πολλών ταχυτήτων αντί για γενικευμένη στροφή
Η εικόνα που περιέγραψε στη Deutsche Welle ο σύμβουλος ακινήτων Φίλιππος Αποστολίδης είναι μια αγορά η οποία δεν κινείται πλέον ενιαία. Στον έναν πόλο βρίσκονται μικρές επενδύσεις έως περίπου 250.000-300.000 ευρώ, συχνά με στόχο την απόδοση από μίσθωση. Στον άλλο βρίσκονται ακίνητα άνω των 700.000 ευρώ, τα οποία απευθύνονται σε αγοραστές με υψηλότερη οικονομική δυνατότητα και δίνουν έμφαση στην τοποθεσία και στο lifestyle.
Ανάμεσα σε αυτούς τους δύο πόλους βρίσκεται η μεσαία αγορά: κατοικίες που απευθύνονται κυρίως σε νοικοκυριά και εξαρτώνται περισσότερο από το διαθέσιμο εισόδημα, την πρόσβαση σε στεγαστικό δάνειο και το ύψος της προκαταβολής. Εκεί φαίνεται να εμφανίζεται η μεγαλύτερη κόπωση.
Πρόκειται, όμως, για ποιοτική εκτίμηση της αγοράς και όχι για νέο, πλήρες dataset συναλλαγών ανά κατηγορία τιμής. Η διάκριση είναι κρίσιμη, διότι μια αύξηση των διαπραγματεύσεων δεν σημαίνει αυτομάτως πτώση των μέσων τιμών.
Τι λέει η Τράπεζα της Ελλάδος
Τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι στο πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% σε ετήσια βάση στο σύνολο της χώρας. Η άνοδος ήταν 6% για τα νέα διαμερίσματα και 5,5% για τα παλαιά.
Στην Αθήνα ο ετήσιος ρυθμός αύξησης διαμορφώθηκε στο 5,2%, στη Θεσσαλονίκη στο 6,4%, στις άλλες μεγάλες πόλεις στο 5,4% και στις λοιπές περιοχές στο 6,9%. Οι ρυθμοί είναι χαμηλότεροι από προηγούμενα χρόνια, αλλά παραμένουν θετικοί.
Επομένως, ο ακριβής δημοσιογραφικός όρος είναι «επιβράδυνση της ανόδου» και όχι «πτώση». Για να τεκμηριωθεί αλλαγή κατεύθυνσης θα χρειάζονταν διαδοχικά στοιχεία που να δείχνουν αρνητική μεταβολή στις πραγματικές τιμές συναλλαγών.
Ζητούμενη και τελική τιμή: Εκεί κρύβεται η διαπραγμάτευση
Οι τιμές στις αγγελίες αποτυπώνουν την προσδοκία του πωλητή, όχι κατ’ ανάγκη το ποσό στο οποίο ολοκληρώνεται η μεταβίβαση. Ανάλυση που δημοσιεύθηκε τον Απρίλιο του 2026 κατέγραψε αποκλίσεις έως περίπου 14% μεταξύ ζητούμενων και τελικών τιμών σε ακριβές περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων, ενώ σε οικονομικότερες περιοχές η διαφορά τοποθετήθηκε κοντά στο 9%.
Τα ποσοστά αυτά δεν αποτελούν ενιαίο κανόνα για κάθε ακίνητο. Η κατάσταση του διαμερίσματος, η ενεργειακή κλάση, ο όροφος, η ύπαρξη ανελκυστήρα ή στάθμευσης, τα νομικά βάρη και ο χρόνος παραμονής στην αγορά μπορούν να μεταβάλουν αποφασιστικά το τελικό discount.
Παρόλα αυτά, η απόσταση μεταξύ αγγελίας και συμβολαίου είναι ίσως ο πιο χρήσιμος δείκτης για να διαπιστωθεί εάν ενισχύεται η διαπραγματευτική θέση του αγοραστή.
Γιατί πιέζεται περισσότερο η μεσαία κατηγορία
Οι υποψήφιοι αγοραστές μεσαίου εισοδήματος βρίσκονται αντιμέτωποι με τρία εμπόδια. Πρώτον, οι τιμές έχουν αυξηθεί ταχύτερα από τα εισοδήματα σε μεγάλο μέρος της προηγούμενης περιόδου. Δεύτερον, η τραπεζική χρηματοδότηση απαιτεί ίδια κεφάλαια και αξιολόγηση της δυνατότητας αποπληρωμής. Τρίτον, μεγάλο μέρος των διαθέσιμων μεταχειρισμένων χρειάζεται ανακαίνιση, προσθέτοντας κόστος μετά την αγορά.
Αντίθετα, οι μικρότερες κατοικίες μπορούν να προσελκύσουν επενδυτική ζήτηση λόγω μίσθωσης, ενώ τα πολύ ακριβά ακίνητα απευθύνονται σε κοινό λιγότερο εξαρτημένο από τον δανεισμό. Αυτό εξηγεί γιατί η μεσαία κατηγορία μπορεί να επιβραδύνεται ακόμη και όταν οι γενικοί δείκτες παραμένουν ανοδικοί.
Τι σημαίνει για αγοραστές και πωλητές
Για τον αγοραστή, η επιστροφή της διαπραγμάτευσης αυξάνει τη σημασία της τεχνικής και νομικής έρευνας. Ένα χαμηλότερο τίμημα μπορεί να αντισταθμίζεται από υψηλό κόστος ανακαίνισης ή εκκρεμότητες που πρέπει να τακτοποιηθούν.
Για τον πωλητή, η σωστή αρχική τιμολόγηση γίνεται πιο κρίσιμη. Μια υπερβολική ζητούμενη τιμή μπορεί να κρατήσει το ακίνητο για μήνες στην αγορά και να οδηγήσει τελικά σε μεγαλύτερη έκπτωση. Η σύγκριση πρέπει να γίνεται με ολοκληρωμένες συναλλαγές παρόμοιων ακινήτων και όχι μόνο με άλλες αγγελίες.
Το συμπέρασμα: Περισσότερη διαπραγμάτευση, όχι ακόμη πτώση
Τα διαθέσιμα στοιχεία συνθέτουν μια αγορά πιο επιλεκτική και πιο κατακερματισμένη από ό,τι τα προηγούμενα χρόνια. Η μεσαία κατηγορία πιθανότατα αισθάνεται πρώτη την πίεση της προσιτότητας και οι διαπραγματεύσεις φαίνεται να επανέρχονται στα μεταχειρισμένα. Όμως οι επίσημοι δείκτες εξακολουθούν να καταγράφουν άνοδο τιμών.
Το επόμενο ασφαλές βήμα για την τεκμηρίωση της τάσης είναι η σύγκριση ζητούμενων και πραγματικών τιμών ανά περιοχή, επιφάνεια και παλαιότητα, μαζί με τον χρόνο πώλησης και το ποσοστό συναλλαγών που χρηματοδοτούνται με δάνειο. Μέχρι τότε, η αγορά μπορεί να περιγραφεί ως αγορά «πολλών ταχυτήτων» — όχι ως αγορά που έχει ήδη γυρίσει πτωτικά.
