Μία διαφορετική εικόνα για τη μελλοντική κατοικία στην Αθήνα περιέγραψε ο Κυριάκος Μητσοτάκης: πολυκατοικίες που θα μπορούν να αποκτούν περισσότερα τετραγωνικά μέτρα δόμησης, ακόμη και έναν ή δύο επιπλέον ορόφους, υπό την προϋπόθεση ότι οι νέες κατοικίες θα διατίθενται για μακροχρόνια ενοικίαση.
Η πρόταση αφορά το μοντέλο build-to-rent, δηλαδή την κατασκευή κατοικιών εξαρχής με σκοπό την ενοικίασή τους και όχι την πώληση.
Για την Αθήνα, όμως, η εφαρμογή του θα μπορούσε να έχει πολύ συγκεκριμένες πολεοδομικές συνέπειες.
Τι θα σήμαιναν δύο επιπλέον όροφοι
Ας πάρουμε ένα απλό υποθετικό παράδειγμα.
Σε ένα οικόπεδο όπου μπορεί να ανεγερθεί πολυκατοικία έξι ορόφων με τέσσερα διαμερίσματα ανά όροφο, δημιουργούνται 24 κατοικίες.
Εάν ένα ειδικό καθεστώς build-to-rent επέτρεπε δύο πρόσθετους ορόφους, το ίδιο κτίριο θα μπορούσε να φτάσει στους οκτώ και να δημιουργήσει άλλα οκτώ διαμερίσματα.
Αυτό σημαίνει θεωρητικά 33% περισσότερες κατοικίες στο ίδιο οικόπεδο, χωρίς να απαιτείται νέα γη.
Σε μεγαλύτερες αναπτύξεις, η διαφορά θα ήταν ακόμη σημαντικότερη.
Δεν θα μπορούσε να εφαρμοστεί παντού στην Αθήνα
Το πιθανότερο είναι ότι ένα τέτοιο σύστημα δεν θα μπορούσε να εφαρμοστεί οριζόντια σε κάθε γειτονιά.
Άλλες δυνατότητες έχει μια περιοχή με χαμηλότερα κτίρια και διαθέσιμα οικόπεδα και εντελώς διαφορετικούς περιορισμούς το ιστορικό κέντρο, οι περιοχές γύρω από την Ακρόπολη ή τμήματα της πόλης με ειδικούς όρους προστασίας.
Επομένως, το κρίσιμο ερώτημα θα ήταν σε ποιες πολεοδομικές ζώνες της Αθήνας θα επιτρέπεται η πρόσθετη δόμηση.
Μια πιθανή εφαρμογή θα μπορούσε να στοχεύσει συγκεκριμένες περιοχές και άξονες όπου υπάρχει δυνατότητα μεγαλύτερης πυκνότητας, αντί να δοθεί ένα ενιαίο bonus σε ολόκληρη την πόλη.
Θα μπορούσε να συνδεθεί με τον πολεοδομικό σχεδιασμό
Εδώ βρίσκεται ίσως το σημαντικότερο στοιχείο.
Μετά τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα bonus του ΝΟΚ, ένα νέο σύστημα δεν θα μπορούσε εύκολα να στηριχθεί στη λογική «δύο επιπλέον όροφοι παντού».
Θα έπρεπε να ενσωματωθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό και να τεκμηριώνεται ανά περιοχή.
Θα μπορούσε, για παράδειγμα, να καθοριστεί ότι σε συγκεκριμένες ζώνες ένα οικόπεδο αποκτά πρόσθετη δυνατότητα δόμησης εφόσον ένα σημαντικό μέρος ή το σύνολο των νέων κατοικιών δεσμευτεί για μακροχρόνια μίσθωση.
Το αντάλλαγμα: τα διαμερίσματα δεν θα πωλούνται ελεύθερα
Το πολεοδομικό bonus θα πρέπει να συνοδεύεται από ισχυρή δέσμευση.
Στο υφιστάμενο πλαίσιο του προγράμματος «Κατασκευάζω – Νοικιάζω», η φορολογική απαλλαγή των νομικών προσώπων συνδέεται ήδη με αποκλειστική μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον δέκα ετών και προκαθορισμένο μίσθωμα.
Εάν προστεθεί και πολεοδομικό bonus, θα πρέπει να αποφασιστεί αν η δέσμευση θα είναι αντίστοιχη ή ακόμη μεγαλύτερη.
Διαφορετικά, υπάρχει ένας προφανής κίνδυνος: ένας developer να αποκτήσει δύο επιπλέον ορόφους χάρη στο στεγαστικό κίνητρο και, λίγα χρόνια αργότερα, τα πρόσθετα διαμερίσματα να περάσουν στην ελεύθερη αγορά.
Θα έριχνε τα ενοίκια;
Όχι αυτομάτως.
Δύο επιπλέον όροφοι αυξάνουν την προσφορά κατοικιών, αλλά αυτό από μόνο του δεν εγγυάται χαμηλότερα ενοίκια.
Το αποτέλεσμα θα εξαρτηθεί από το πόσες νέες κατοικίες θα δημιουργηθούν, σε ποιες περιοχές, ποιο θα είναι το μίσθωμά τους και πόσο μεγάλο μέρος της νέας οικοδομικής δραστηριότητας θα ενταχθεί στο πρόγραμμα.
Γι’ αυτό η πραγματική συζήτηση για την Αθήνα δεν είναι απλώς: «Να επιτραπούν δύο ακόμη όροφοι;»
Είναι: «Σε ποιες περιοχές μπορούν να επιτραπούν, πόσα επιπλέον σπίτια θα δημιουργηθούν και με ποιο αντάλλαγμα θα παραμείνουν διαθέσιμα στους ενοικιαστές;»
Αυτές οι λεπτομέρειες θα καθορίσουν αν η πρόταση μπορεί να εξελιχθεί σε πραγματικό εργαλείο αντιμετώπισης της στεγαστικής πίεσης στην Αθήνα ή απλώς σε ένα ακόμη πολεοδομικό bonus.
Η αριθμητική του παραδείγματος είναι σκόπιμα υποθετική και όχι ισχυρισμός ότι επιτρέπονται σήμερα 8 όροφοι. Η σημερινή κυβερνητική πρόταση μιλά πράγματι για περισσότερα τ.μ. και πιθανώς έναν ή δύο επιπλέον ορόφους, αλλά δεν έχει ακόμη καθοριστεί πού και με ποιους πολεοδομικούς όρους θα εφαρμοζόταν.
