Μια εντυπωσιακή απόσταση έχει δημιουργηθεί ανάμεσα στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων και στις τιμές με τις οποίες αποτιμά σήμερα η αγορά τις κατοικίες στην Αθήνα.
Η διαφορά γίνεται ιδιαίτερα έντονη σε περιοχές όπου οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν σημαντικά τα τελευταία χρόνια, ενώ οι αντικειμενικές αξίες δεν ακολούθησαν με τον ίδιο ρυθμό.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Γλυφάδα, όπου η μέση εμπορική τιμή που χρησιμοποιείται στη σχετική ανάλυση διαμορφώνεται περίπου στα 4.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έναντι μέσης αντικειμενικής αξίας περίπου 1.730 ευρώ/τ.μ. για διαμέρισμα ηλικίας 30 ετών.
Η διαφορά φθάνει έτσι το 171,5%, με την εμπορική τιμή να είναι περίπου 2,7 φορές υψηλότερη από την αντικειμενική.
Ανάλογη είναι η εικόνα στο Γαλάτσι. Η εμπορική τιμή υπολογίζεται περίπου στα 2.500 ευρώ/τ.μ., ενώ η αντίστοιχη μέση αντικειμενική αξία για διαμέρισμα 30 ετών βρίσκεται στα 960 ευρώ/τ.μ.. Η απόσταση προσεγγίζει επομένως το 160%.
Στο Χαλάνδρι, σύμφωνα με την ίδια επεξεργασία, η αντικειμενική αξία βρίσκεται περίπου στα 1.170 ευρώ/τ.μ., ενώ η εμπορική τιμή προσεγγίζει τα 3.000 ευρώ/τ.μ.
Γιατί άνοιξε τόσο πολύ η ψαλίδα
Η εξήγηση βρίσκεται σε μεγάλο βαθμό στην πορεία της κτηματαγοράς μετά το 2021.
Οι αντικειμενικές αξίες βασίζονται στην τελευταία μεγάλη αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης, ενώ έκτοτε η αγορά κατοικίας συνέχισε να κινείται ανοδικά.
Τα τελευταία επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι ακόμη και στο β΄ τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται: +5,5% πανελλαδικά σε ετήσια βάση και +5% στην Αθήνα.
Η άνοδος έρχεται να προστεθεί στις μεγάλες αυξήσεις των προηγούμενων ετών. Για το σύνολο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων είχαν αυξηθεί κατά 8,3% πανελλαδικά και κατά 6,6% στην Αθήνα.
Από τις αρχές του 2021 μέχρι το β΄ τρίμηνο του 2026, η σωρευτική αύξηση των τιμών κατοικιών υπολογίζεται περίπου στο 63,6% πανελλαδικά και στο 63,2% στην Αττική, σύμφωνα με την επεξεργασία των σχετικών δεικτών.
Ένα σπίτι μπορεί να έχει… πέντε διαφορετικές τιμές
Το ενδιαφέρον στοιχείο είναι ότι ακόμη και ο όρος «τιμή ενός ακινήτου» δεν περιγράφει απαραίτητα ένα και μοναδικό ποσό.
Το ίδιο διαμέρισμα μπορεί στην πράξη να εμφανίζεται με:
1. Την αντικειμενική αξία, που χρησιμοποιεί το Δημόσιο για φορολογικούς σκοπούς.
2. Τη ζητούμενη τιμή, δηλαδή το ποσό που αναγράφει ο ιδιοκτήτης στην αγγελία.
3. Την εκτιμώμενη εμπορική αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται από τράπεζα ή επαγγελματία εκτιμητή.
4. Την πραγματική τιμή συμφωνίας, στην οποία καταλήγουν αγοραστής και πωλητής.
5. Την αξία που τελικά καταγράφεται στη συναλλαγή και στο συμβόλαιο.
Οι πέντε αυτές τιμές δεν είναι απαραίτητα ίδιες.
Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο απαιτείται προσοχή όταν συγκρίνονται στοιχεία από αγγελίες, αντικειμενικές αξίες και δεδομένα μεταβιβάσεων.
Τι σημαίνει για έναν ιδιοκτήτη
Η μεγάλη απόσταση μεταξύ φορολογικής και εμπορικής αξίας έχει ιδιαίτερη σημασία επειδή οι αντικειμενικές αξίες επηρεάζουν μια σειρά από επιβαρύνσεις και συναλλαγές γύρω από την ακίνητη περιουσία.
Μεταξύ άλλων συνδέονται με τον ΕΝΦΙΑ, τον φόρο μεταβίβασης, το ΤΑΠ, καθώς και με άλλες φορολογικές επιβαρύνσεις και τεκμήρια που σχετίζονται με την κατοχή ή τη μεταβίβαση ακινήτων.
Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. στη Γλυφάδα θα αντιστοιχούσε, με βάση τα ενδεικτικά μεγέθη της συγκεκριμένης σύγκρισης, σε περίπου:
- 173.000 ευρώ μέση αντικειμενική αξία
- 470.000 ευρώ μέση εμπορική αξία
Η απόσταση προσεγγίζει δηλαδή τις 297.000 ευρώ.
Στο Γαλάτσι, για αντίστοιχο διαμέρισμα 100 τ.μ., τα μεγέθη θα ήταν περίπου:
- 96.000 ευρώ αντικειμενική αξία
- 250.000 ευρώ εμπορική αξία
Διαφορά περίπου 154.000 ευρώ.
Οι υπολογισμοί είναι ενδεικτικοί και δεν αποτελούν αποτίμηση συγκεκριμένου ακινήτου, καθώς τόσο η αντικειμενική όσο και κυρίως η εμπορική αξία μεταβάλλονται ανά ζώνη, δρόμο, όροφο, ηλικία και χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Θα αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες;
Η μεγάλη ψαλίδα δημιουργεί εύλογα το ερώτημα εάν οι τιμές ζώνης θα πρέπει κάποια στιγμή να πλησιάσουν περισσότερο τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς.
Ωστόσο, μέχρι σήμερα δεν υπάρχει νέα επίσημη κυβερνητική απόφαση που να προβλέπει άμεση γενικευμένη αύξηση των αντικειμενικών αξιών.
Επομένως η μεγάλη απόσταση που καταγράφεται σε περιοχές όπως η Γλυφάδα και το Γαλάτσι αποτελεί ένδειξη της αποσύνδεσης που έχει δημιουργηθεί μεταξύ της αγοράς και του φορολογικού συστήματος — όχι προαναγγελία νέων αυξήσεων.
Το βέβαιο είναι ότι όσο οι τιμές κατοικίας συνεχίζουν να ανεβαίνουν και οι τιμές ζώνης παραμένουν στα σημερινά επίπεδα, η απόσταση μεταξύ των δύο μεγεθών θα γίνεται ολοένα πιο δύσκολο να αγνοηθεί.
