Οι νέες ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις φέρνουν σημαντικές αλλαγές για ιδιοκτήτες που δραστηριοποιούνται στην αγορά Airbnb, με στόχο τον περιορισμό της πίεσης στη μακροχρόνια στεγαστική αγορά. Το μέτρο, που ισχύει ήδη από το 2025, όχι μόνο διατηρείται αλλά επεκτείνεται γεωγραφικά μέσα στο 2026.
Οι ζώνες αναστολής νέων εγγραφών
Στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας δεν επιτρέπεται η καταχώρηση νέων ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ. Σύμφωνα με την ισχύουσα απόφαση, η αναστολή καλύπτει ολόκληρη την περίοδο από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 — δηλαδή ακίνητα που δεν είχαν αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024 δεν μπορούν να δραστηριοποιηθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση για δύο ολόκληρα χρόνια. Από την 1η Ιουλίου 2026, αντίστοιχο μέτρο ισχύει πλέον και για την Α’ Δημοτική Κοινότητα της Θεσσαλονίκης, που καλύπτει μεγάλο μέρος του ιστορικού και τουριστικού κέντρου της πόλης — ένδειξη ότι η πολιτική δεν περιορίζεται πλέον μόνο στην Αθήνα.
Τι ισχύει σε περίπτωση μεταβίβασης
Αν ένα ακίνητο σε ζώνη αναστολής αλλάξει ιδιοκτήτη, η υφιστάμενη καταχώριση διαγράφεται αυτόματα και ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκδώσει νέο αριθμό μητρώου όσο ισχύει το μέτρο, ώστε να αποφευχθεί καταστρατήγηση μέσω μεταβιβάσεων. Στην πράξη, η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης παύει να λειτουργεί σαν «προίκα» που ακολουθεί το ακίνητο — αποσυνδέεται πλήρως από αυτό, με ουσιαστική επίπτωση και στην ίδια την αγορά ακινήτων: ένα διαμέρισμα με ενεργή άδεια Airbnb σε ζώνη αναστολής αποκτά διαφορετική επενδυτική αξία από ένα αντίστοιχο χωρίς άδεια, αφού η δεύτερη κατηγορία δεν μπορεί πλέον να αποκτήσει μία.
Αυστηρότεροι έλεγχοι και πρόστιμα
Πέρα από τους χωροταξικούς περιορισμούς, η ΑΑΔΕ και μικτά κλιμάκια του Υπουργείου Τουρισμού εντείνουν τους ελέγχους νομιμότητας και ασφάλειας στα υφιστάμενα καταλύματα. Οι παραβάτες αντιμετωπίζουν πρόστιμα από 5.000€ για ελλείψεις όπως δήλωση ηλεκτρολόγου, ασφάλιση ή μέσα πυρασφάλειας, ποσό που διπλασιάζεται σε περίπτωση επανάληψης. Ιδιοκτήτες που έχουν μετατρέψει αποθήκες, γκαράζ ή βοηθητικούς χώρους σε Airbnb έπρεπε να έχουν νομιμοποιήσει την αλλαγή χρήσης έως τις 31 Μαρτίου 2026, ώστε το ακίνητο να πληροί τις προϋποθέσεις κύριας χρήσης — όσοι δεν προχώρησαν στην τακτοποίηση κινδυνεύουν πλέον με κυρώσεις.
Η νομική αμφισβήτηση του μέτρου
Το μέτρο δεν έχει μείνει αναμφισβήτητο: έχει ήδη κατατεθεί προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά της αναστολής, με βασικό επιχείρημα την άνιση μεταχείριση ανάμεσα σε ιδιοκτήτες που πρόλαβαν να εγγραφούν στο Μητρώο πριν την 31η Δεκεμβρίου 2024 και σε όσους όχι — μια «αγορά δύο ταχυτήτων» όπου οι πρώτοι συνεχίζουν κανονικά τη δραστηριότητά τους ενώ οι δεύτεροι αποκλείονται πλήρως για δύο χρόνια.
Ποιους αφορά περισσότερο
Το μέτρο επηρεάζει κυρίως ιδιοκτήτες που σκέφτονταν να εντάξουν νέο ακίνητο στη βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ όσοι έχουν ήδη ενεργή καταχώριση συνεχίζουν κανονικά, εφόσον τηρούν τις φορολογικές τους υποχρεώσεις. Το 2026 θεωρείται ουσιαστικά «έτος δοκιμής» για την αποτελεσματικότητα του μέτρου: αν τα στοιχεία δείξουν αποκλιμάκωση της πίεσης στα ενοίκια και επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, δεν αποκλείεται περαιτέρω παράταση ή ακόμη και επέκταση σε νέες περιοχές υψηλής τουριστικής έντασης.
