Η αγορά ενός διαμερίσματος στην Αθήνα με σκοπό την ενοικίασή του δεν εξασφαλίζει την ίδια οικονομική απόδοση σε κάθε γειτονιά. Σε ορισμένες περιοχές, οι χαμηλότερες τιμές αγοράς σε συνδυασμό με τα ζητούμενα ενοίκια δημιουργούν υψηλότερες θεωρητικές αποδόσεις. Αντίθετα, σε ακριβότερες περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων, η αναλογία ενοικίου προς τιμή αγοράς είναι συχνά μικρότερη.

Αυτή την εικόνα καταγράφει ο Rent-to-Price Index 2026 της mamaXO Research, ο οποίος εξετάζει 27 περιοχές της Αθήνας, συγκρίνοντας τις ζητούμενες τιμές πώλησης με τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατοικιών.

Σύμφωνα με την έρευνα, οι εκτιμώμενες μεικτές ετήσιες αποδόσεις κυμαίνονται από 3,3% στην Ηλιούπολη έως 6,7% στα Πατήσια.

Πρόκειται για υπολογισμούς που βασίζονται σε δεδομένα αγγελιών και όχι σε πραγματικά ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες ή συμφωνημένες μισθώσεις.

Οι περιοχές με τις υψηλότερες αποδόσεις ενοικίων

Στην κορυφή της κατάταξης βρίσκονται τα Πατήσια, όπου η ζητούμενη τιμή αγοράς διαμορφώνεται στα 1.719 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και το ζητούμενο ενοίκιο στα 9,60 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Η αναλογία αυτή αντιστοιχεί σε εκτιμώμενη μεικτή ετήσια απόδοση 6,7%.

Ακολουθούν το Μεταξουργείο με 5,6%, η Κυψέλη με 5,5% και τα Εξάρχεια με 5,1%.

Αντίθετα, χαμηλότερες αποδόσεις εμφανίζουν η Ηλιούπολη, το Μαρούσι και το Χαλάνδρι, καθώς οι υψηλότερες τιμές αγοράς δεν συνοδεύονται από ανάλογη αύξηση των ενοικίων.

Πηγή: mamaXO Research, Rent-to-Price Index 2026. Οι αποδόσεις είναι ενδεικτικές και μεικτές, πριν από φόρους και έξοδα.

Πόσο ενοίκιο αποφέρει θεωρητικά ένα ακίνητο 100.000 ευρώ;

Για να γίνει πιο κατανοητή η διαφορά, ας υποθέσουμε ότι κάποιος διαθέτει 100.000 ευρώ για αγορά κατοικίας.

Με βάση τις αναλογίες της έρευνας, η εκτιμώμενη μεικτή απόδοση μεταφράζεται ως εξής:

Οι υπολογισμοί είναι θεωρητικοί. Δεν σημαίνουν ότι υπάρχει διαθέσιμο διαμέρισμα αξίας 100.000 ευρώ σε κάθε περιοχή ή ότι μπορεί να ενοικιαστεί αμέσως στην αντίστοιχη τιμή.

Επιπλέον, το ίδιο κεφάλαιο αντιστοιχεί σε διαφορετική επιφάνεια κατοικίας ανά περιοχή.

Γιατί η μεικτή απόδοση δεν είναι καθαρό κέρδος

Η μεικτή απόδοση υπολογίζεται με τον τύπο:

Ετήσιο ενοίκιο ÷ Τιμή αγοράς × 100

Δεν περιλαμβάνει τις επιβαρύνσεις που συνοδεύουν την ιδιοκτησία και τη διαχείριση ενός ακινήτου.

Για παράδειγμα, σε μια κατοικία αξίας 100.000 ευρώ που αποφέρει θεωρητικά 6.700 ευρώ ετησίως, πρέπει να υπολογιστούν ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια, ο ΕΝΦΙΑ, τα έξοδα συντήρησης, τυχόν ασφάλιση, καθώς και οι περίοδοι κατά τις οποίες το ακίνητο παραμένει χωρίς ενοικιαστή.

Αν το ακίνητο παραμείνει κενό έναν μήνα και απαιτηθούν 1.000 ευρώ για εργασίες συντήρησης, το ετήσιο εισόδημα περιορίζεται περίπου στα 5.142 ευρώ, πριν από φόρους και άλλες δαπάνες.

Η απόδοση πέφτει έτσι κοντά στο 5,1%.

Αν συνυπολογιστούν και τα έξοδα αγοράς ή ανακαίνισης, η πραγματική απόδοση επί του συνολικού επενδεδυμένου κεφαλαίου μπορεί να είναι ακόμη χαμηλότερη.

Τι πρέπει να προσέξει ένας αγοραστής στην Αττική

Οι περιοχές με υψηλότερες θεωρητικές αποδόσεις δεν αποτελούν αυτομάτως καλύτερες επενδυτικές επιλογές.

Ένα παλαιότερο διαμέρισμα στα Πατήσια ή στην Κυψέλη μπορεί να εμφανίζει ελκυστική αναλογία ενοικίου προς τιμή αγοράς, αλλά να χρειάζεται σημαντική ανακαίνιση.

Αντίστοιχα, μια κατοικία στη Γλυφάδα ή στο Μαρούσι μπορεί να έχει χαμηλότερη μεικτή απόδοση, αλλά διαφορετικά χαρακτηριστικά κατασκευής, ενεργειακής απόδοσης και ζήτησης.

Πριν από οποιαδήποτε αγορά, ο ενδιαφερόμενος χρειάζεται να εξετάσει το πραγματικό κόστος απόκτησης, την κατάσταση του κτιρίου, τις πιθανές εργασίες, τα φορολογικά βάρη και τις ρεαλιστικές προοπτικές μίσθωσης.