Το νέο «Σπίτι μου 3» ανοίγει σημαντικά την περίμετρο των υποψήφιων αγοραστών πρώτης κατοικίας, επιχειρώντας παράλληλα να αντιμετωπίσει ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα που ανέδειξαν οι προηγούμενοι κύκλοι: την περιορισμένη προσφορά κατοικιών που μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα.

Οι τελευταίες κυβερνητικές διευκρινίσεις ανεβάζουν το ηλικιακό όριο των δικαιούχων έως τα 55 έτη, την ανώτατη αξία του ακινήτου στις 300.000 ευρώ και το μέγιστο ύψος του δανείου στις 230.000 ευρώ. Παράλληλα διευρύνονται τα εισοδηματικά κριτήρια, ενώ η κυβέρνηση σχεδιάζει να επιτρέψει την αγορά νεότερων κατοικιών σε σχέση με το «Σπίτι μου 2».

Το τελευταίο σημείο είναι ίσως και το κρισιμότερο για την πραγματική αγορά κατοικίας. Το ερώτημα δεν είναι μόνο πόσοι πολίτες θα μπορούν να πάρουν φθηνότερο στεγαστικό δάνειο, αλλά πόσα κατάλληλα σπίτια θα μπορούν πράγματι να βρουν, ιδιαίτερα στην Αττική.

Τι αλλάζει στο «Σπίτι μου 3»

Σύμφωνα με τις τελευταίες δηλώσεις του αναπληρωτή υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Νίκου Παπαθανάση, το νέο πρόγραμμα σχεδιάζεται με σαφώς μεγαλύτερη περίμετρο από το «Σπίτι μου 2».

Το ανώτατο ηλικιακό όριο αυξάνεται από τα 50 στα 55 έτη, η μέγιστη αξία της κατοικίας από τις 250.000 στις 300.000 ευρώ, ενώ το ανώτατο ποσό δανείου αυξάνεται από 190.000 σε 230.000 ευρώ. Για τις πολύτεκνες οικογένειες προβλέπεται επίσης προσαύξηση του ορίου των 150 τ.μ. κατά 10 τ.μ. για κάθε παιδί πάνω από το τέταρτο.

Διευρύνονται και τα εισοδηματικά κριτήρια. Ενδεικτικά, για τετραμελή οικογένεια το ανώτατο εισόδημα φτάνει τις 49.000 ευρώ, ενώ για πενταμελή τις 56.000 ευρώ.

Ο κυβερνητικός στόχος είναι περίπου 15.000 ωφελούμενοι, ενώ η έναρξη τοποθετείται περί τα τέλη Δεκεμβρίου 2026 ή τις αρχές Ιανουαρίου 2027, καθώς προηγούνται οι τεχνικές προετοιμασίες.

Το κρίσιμο ζήτημα των νεότερων ακινήτων

Εδώ χρειάζεται μια σημαντική διάκριση.

Στο «Σπίτι μου 2» ο γενικός κανόνας ήταν ότι το ακίνητο έπρεπε να έχει κατασκευαστεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2007, να έχει αξία έως 250.000 ευρώ και επιφάνεια έως 150 τ.μ.

Για το «Σπίτι μου 3» έχει ήδη καταγραφεί από τον Μάιο ο κυβερνητικός σχεδιασμός να μπορούν να ενταχθούν και ακίνητα με άδεια κατασκευής μετά το 2007. Ωστόσο, το ακριβές νέο χρονικό όριο δεν έχει ακόμη αποτυπωθεί σε τελική πρόσκληση ή ΚΥΑ.

Αυτό σημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι δεν πρέπει ακόμη να θεωρούν δεδομένο ότι οποιαδήποτε κατοικία μετά το 2007 θα είναι επιλέξιμη.

Η τελική ημερομηνία κατασκευής είναι κρίσιμη, επειδή μπορεί να καθορίσει πόσο πραγματικά θα διευρυνθεί το διαθέσιμο απόθεμα.

Γιατί η Αττική είναι το μεγάλο τεστ

Το πρόβλημα των προηγούμενων προγραμμάτων δεν περιοριζόταν στην πρόσβαση στο φθηνότερο δάνειο. Υπήρχε και το πρόβλημα της εύρεσης κατάλληλου ακινήτου.

Η μεγάλη συγκέντρωση ζήτησης σε κατοικίες συγκεκριμένης αξίας, επιφάνειας και παλαιότητας περιόρισε τις επιλογές των δικαιούχων. Αναλύσεις της αγοράς προειδοποιούν ότι όταν ένα πρόγραμμα αυξάνει την αγοραστική δύναμη χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς, μέρος του οφέλους μπορεί να περάσει στις τιμές.

Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο στην Αττική, όπου οι υποψήφιοι αγοραστές ανταγωνίζονται για το ίδιο stock όχι μόνο με άλλους δικαιούχους, αλλά και με αγοραστές εκτός προγράμματος και επενδυτές.

Η ένταξη νεότερων κατοικιών θα μπορούσε επομένως να λειτουργήσει ως βαλβίδα αποσυμπίεσης — υπό την προϋπόθεση ότι το τελικό όριο παλαιότητας θα διευρύνει ουσιαστικά και όχι οριακά την προσφορά.

Τι σημαίνει δάνειο έως 230.000 ευρώ

Η αύξηση του ανώτατου δανείου κατά 40.000 ευρώ διευκολύνει την πρόσβαση σε ακριβότερα ακίνητα, αλλά δεν σημαίνει ότι κάθε δικαιούχος θα μπορεί αυτομάτως να δανειστεί 230.000 ευρώ.

Η τελική χρηματοδότηση θα εξαρτάται και από την πιστοληπτική αξιολόγηση του νοικοκυριού, το εισόδημά του, την αξία του ακινήτου και τους τελικούς όρους του προγράμματος.

Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό σε μια περίοδο κατά την οποία το κόστος χρήματος παραμένει κρίσιμος παράγοντας για την αγορά κατοικίας.

Τι πρέπει να προσέξουν όσοι περιμένουν το πρόγραμμα

Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν ήδη να χαρτογραφήσουν την οικονομική δυνατότητά τους, αλλά είναι πρόωρο να δεσμευθούν για συγκεκριμένο ακίνητο θεωρώντας ότι θα είναι οπωσδήποτε επιλέξιμο.

Τέσσερα στοιχεία μένει να «κλειδώσουν»: η τελική ημερομηνία παλαιότητας των κατοικιών, οι πλήρεις προϋποθέσεις επιλεξιμότητας, ο ακριβής μηχανισμός χρηματοδότησης και η ημερομηνία ενεργοποίησης της πλατφόρμας.

Η ΚΥΑ και η επίσημη πρόσκληση θα είναι αυτές που θα μετατρέψουν τις κυβερνητικές εξαγγελίες σε εφαρμόσιμους κανόνες.

Το κρίσιμο ζήτημα: περισσότερα δάνεια ή περισσότερα διαθέσιμα σπίτια;

Η επιτυχία του «Σπίτι μου 3» δεν θα κριθεί μόνο από τον αριθμό των εγκρίσεων.

Θα κριθεί από το εάν ένας δικαιούχος στην Αθήνα, στον Πειραιά ή στα δυτικά προάστια μπορεί πράγματι να βρει κατάλληλη κατοικία στην τιμή που μπορεί να χρηματοδοτήσει.

Η διεύρυνση προς νεότερα ακίνητα μπορεί να αποδειχθεί μία από τις σημαντικότερες αλλαγές του τρίτου κύκλου. Το πραγματικό μέγεθος της επίδρασης, όμως, θα φανεί μόνο όταν δημοσιευθούν οι τελικοί όροι και γίνει σαφές πόσο μεγαλύτερο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών της Αττικής γίνεται επιλέξιμο.