Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αύξησε στις 10 Σεπτεμβρίου 2026 και τα τρία βασικά επιτόκια κατά 25 μονάδες βάσης. Από τις 16 Σεπτεμβρίου το επιτόκιο αποδοχής καταθέσεων διαμορφώνεται στο 2,50%, το επιτόκιο κύριας αναχρηματοδότησης στο 2,65% και το επιτόκιο οριακής χρηματοδότησης στο 2,90%. Για την ελληνική αγορά κατοικίας, η απόφαση σημαίνει ακριβότερη χρηματοδότηση εκεί όπου η άνοδος περνά στα επιτόκια των δανείων. Δεν σημαίνει, όμως, ότι κάθε στεγαστική δόση θα αυξηθεί αυτόματα κατά 0,25 ποσοστιαία μονάδα.

Τι αποφάσισε η ΕΚΤ

Η αύξηση ανατρέπει την προηγούμενη βάση του 2,25% για τη διευκόλυνση αποδοχής καταθέσεων και επαναφέρει την κατεύθυνση της νομισματικής πολιτικής σε πιο περιοριστική τροχιά. Η νέα τιμολόγηση ενεργοποιείται στις 16 Σεπτεμβρίου. Εως τότε, η Τράπεζα της Ελλάδος εμφανίζει εύλογα το 2,25% ως ισχύον επιτόκιο από τις 17 Ιουνίου.

Η ΕΚΤ συνδέει την κίνηση με την ενίσχυση των πληθωριστικών πιέσεων. Στο βασικό της σενάριο τοποθετεί τον μέσο πληθωρισμό στο 3,0% το 2026, στο 2,5% το 2027 και στο 2,1% το 2028. Η πορεία αυτή παραμένει πάνω από τον μεσοπρόθεσμο στόχο του 2% σε όλη την περίοδο προβολής, αν και πλησιάζει σταδιακά τον στόχο.

Ποια στεγαστικά επηρεάζονται πρώτα

Η άμεση επίπτωση εξαρτάται από τη σύμβαση του δανείου. Τα κυμαινόμενα στεγαστικά που συνδέονται με Euribor ή άλλο επιτόκιο αναφοράς μπορούν να ανατιμολογηθούν όταν αλλάξει το σχετικό benchmark, σύμφωνα με τη συχνότητα επανακαθορισμού που προβλέπει η σύμβαση. Το τελικό επιτόκιο συνήθως προκύπτει από το επιτόκιο αναφοράς συν το τραπεζικό περιθώριο, το γνωστό spread.

• Δάνεια με σταθερό επιτόκιο δεν αλλάζουν μέσα στη συμφωνημένη σταθερή περίοδο.
• Δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο μπορεί να επηρεαστούν όταν ανανεωθεί το επιτόκιο αναφοράς τους.
• Νέα στεγαστικά μπορεί να τιμολογηθούν ακριβότερα, αλλά η τελική προσφορά εξαρτάται από τράπεζα, προφίλ πελάτη, διάρκεια, ίδια συμμετοχή και εξασφαλίσεις.
• Δανειολήπτες σε μεταβατική ή επιδοτούμενη ρύθμιση πρέπει να ελέγξουν τους ειδικούς όρους της σύμβασής τους.

Ενδεικτικός calculator δόσης

Ο παρακάτω υπολογισμός δείχνει τι θα συνέβαινε σε ένα τοκοχρεολυτικό δάνειο εάν ένα αρχικό ονομαστικό επιτόκιο 3,50% αυξανόταν πλήρως σε 3,75% ή 4,00%, χωρίς έξοδα, ασφάλιστρα ή άλλη μεταβολή. Πρόκειται για τεχνικό παράδειγμα και όχι για πρόβλεψη τραπεζικής τιμολόγησης.

Το παράδειγμα δείχνει ότι η μηνιαία μεταβολή μεγαλώνει όσο αυξάνεται το κεφάλαιο. Η μεγάλη διάρκεια κρατά χαμηλότερη την αρχική δόση, αλλά δεν μηδενίζει την επίδραση της αύξησης και αυξάνει το συνολικό ποσό τόκων που καταβάλλεται στη διάρκεια του δανείου.

Τι πρέπει να ελέγξει ένας δανειολήπτης

1. Αν το επιτόκιο είναι σταθερό ή κυμαινόμενο και έως πότε ισχύει η σταθερή περίοδος.

2. Ποιο είναι το επιτόκιο αναφοράς, ποιο το spread και κάθε πότε γίνεται αναπροσαρμογή.

3. Αν υπάρχουν όρια ανόδου ή ειδική προστασία στη σύμβαση.

4. Το κόστος μετατροπής σε σταθερό επιτόκιο ή μεταφοράς του δανείου.

5. Το συνολικό ετήσιο πραγματικό επιτόκιο και όχι μόνο το ονομαστικό ποσοστό.

Τι σημαίνει για την αγορά κατοικίας

Για έναν υποψήφιο αγοραστή, υψηλότερο επιτόκιο σημαίνει μικρότερη δανειοληπτική δυνατότητα με την ίδια ανώτατη μηνιαία δόση. Για developers και επενδυτές με μόχλευση αυξάνει το κόστος κεφαλαίου, γεγονός που μπορεί να περιορίσει το περιθώριο κέρδους ή να αλλάξει την τιμή στην οποία ένα ακίνητο θεωρείται βιώσιμη επένδυση. Η έκταση της επίδρασης θα εξαρτηθεί από το πόσο γρήγορα και σε ποιο βαθμό οι ελληνικές τράπεζες θα ενσωματώσουν το νέο περιβάλλον στις προσφορές τους.