Η μεταβίβαση ενός ακινήτου απαιτεί συγκεκριμένη σειρά δικαιολογητικών, η έγκαιρη προετοιμασία των οποίων μπορεί να επιταχύνει σημαντικά τη συμβολαιογραφική διαδικασία. Η διαδικασία έχει εξελιχθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια με την καθιέρωση του Ψηφιακού Φακέλου Μεταβίβασης μέσω της πλατφόρμας myProperty, κάτι που έχει απλοποιήσει —αλλά όχι εξαλείψει— την ανάγκη σωστής προετοιμασίας.
Πώς λειτουργεί σήμερα ο ψηφιακός φάκελος
Πωλητής και αγοραστής προχωρούν πλέον σε μεγάλο βαθμό ψηφιακά: ο πωλητής επιλέγει το ακίνητο από τη λίστα ιδιοκτησιών του, αποδέχεται την πρόσκληση και εξουσιοδοτεί τον συμβολαιογράφο να συλλέξει τα απαραίτητα έγγραφα, ενώ ο αγοραστής αποδέχεται αντίστοιχα και προχωρά στην πληρωμή του φόρου μεταβίβασης μέσω της ίδιας πλατφόρμας. Ο αγοραστής, σε γενικές γραμμές, φέρει σημαντικά λιγότερα δικαιολογητικά από τον πωλητή, καθώς ο ρόλος του επικεντρώνεται κυρίως στην ταυτοποίηση και την αποδοχή του φόρου.
Βασικά έγγραφα ιδιοκτησίας
Ο τίτλος κτήσης, το πιστοποιητικό μεταγραφής και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος αποτελούν τη βάση κάθε φακέλου μεταβίβασης ακινήτου. Σε αυτά προστίθεται πλέον συστηματικά η επιβεβαίωση του ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου): τυχόν λάθη στον ΚΑΕΚ, εγγραφές «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή προσημειώσεις που δεν έχουν διαγραφεί μπορούν να μπλοκάρουν εντελώς τη διαδικασία, και η διόρθωσή τους —ανάλογα με τη φύση του σφάλματος— μπορεί να απαιτήσει από απλή αίτηση πρόδηλου σφάλματος μέχρι δικαστική διαδικασία, με σημαντική καθυστέρηση στον χρόνο ολοκλήρωσης της μεταβίβασης.
Πολεοδομικά πιστοποιητικά και ταυτότητα κτιρίου
Η βεβαίωση μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρέτων παραμένει απαραίτητο έγγραφο, μαζί με το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Διηρημένης Ιδιοκτησίας, το οποίο εκδίδεται πλέον από μηχανικό μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του ΤΕΕ. Σε ακίνητα όπου έχει χαθεί ο φάκελος της αρχικής οικοδομικής άδειας, απαιτείται ανασύσταση από την αρμόδια Πολεοδομία, μια διαδικασία που μπορεί να κοστίσει από 1.500 έως 10.000 ευρώ και να διαρκέσει 2 έως 6 μήνες — γι’ αυτό και ο έλεγχος πληρότητας του φακέλου του κτιρίου συνιστάται να γίνεται όσο το δυνατόν νωρίτερα.
Φορολογικά πιστοποιητικά
Η φορολογική ενημερότητα και το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ παραμένουν απαραίτητα έγγραφα που πρέπει να συνοδεύουν κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης. Αξίζει να σημειωθεί ότι με τον νόμο 5076/2023 καταργήθηκε η υποχρέωση προσκόμισης βεβαίωσης μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) στις μεταβιβάσεις, απαλλάσσοντας τους πωλητές από ένα ακόμη γραφειοκρατικό βήμα που παλαιότερα καθυστερούσε τη διαδικασία. Σε περίπτωση που ο αγοραστής αιτείται απαλλαγή φόρου μεταβίβασης για αγορά πρώτης κατοικίας, απαιτούνται επιπλέον δικαιολογητικά προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ.
Ειδικές περιπτώσεις που απαιτούν πρόσθετα δικαιολογητικά
Όταν το ακίνητο βαρύνεται με προσημείωση ή υποθήκη, ο πωλητής οφείλει να προσκομίσει επιστολή από την τράπεζα με το απαιτούμενο ποσό εξόφλησης για την εξασφάλιση της συναίνεσής της στην άρση του βάρους. Αντίστοιχα, ανάλογα με την αιτία της μεταβίβασης —αγοραπωλησία, δωρεά, γονική παροχή ή κληρονομική διαδοχή— η φορολογική και συμβολαιογραφική διαδικασία διαφοροποιείται και μπορεί να απαιτεί επιπλέον έγγραφα, όπως κληρονομητήριο ή αποδεικτικά συγγένειας.
Πρακτικές συμβουλές για ταχύτερη διαδικασία
Η έγκαιρη επικοινωνία με συμβολαιογράφο για τον πλήρη κατάλογο απαιτούμενων εγγράφων, ανάλογα με το είδος της μεταβίβασης, βοηθά στην αποφυγή καθυστερήσεων της τελευταίας στιγμής. Ιδιαίτερη προσοχή αξίζει να δοθεί στον έλεγχο του κτηματολογικού φακέλου και της πολεοδομικής νομιμότητας πολύ πριν την προγραμματισμένη ημερομηνία υπογραφής, καθώς αυτά τα δύο σημεία —παρά την ψηφιοποίηση της διαδικασίας— παραμένουν τα πιο συχνά αίτια καθυστερήσεων σε μια συμβολαιογραφική πράξη.
