Αττική και Κεντρική Μακεδονία στο τιμόνι της οικοδομής

Η οικοδομή επιστρέφει δυναμικά στην ελληνική αγορά, όμως όχι ισομερώς σε όλη τη χώρα. Τα στοιχεία δείχνουν ότι η νέα κατασκευαστική δραστηριότητα συγκεντρώνεται σχεδόν αποκλειστικά σε δύο περιφέρειες: την Αττική και την Κεντρική Μακεδονία, οι οποίες μαζί απορροφούν τη συντριπτική πλειονότητα της νέας προσφοράς κατοικιών, αφήνοντας την υπόλοιπη Ελλάδα να μοιράζεται ένα σαφώς μικρότερο κομμάτι της πίτας. Η Αττική, μόνη της, καλύπτει περίπου το 60% όλων των νέων κατασκευών που διατίθενται προς πώληση πανελλαδικά — ένα ποσοστό που καταδεικνύει πόσο ισχυρά παραμένει προσανατολισμένη η επενδυτική δραστηριότητα προς την πρωτεύουσα.

Η Νότια Αθήνα ξεπερνά τις παραδοσιακές «ακριβές» περιοχές

Μέσα στην ίδια την Αττική, μία περιοχή ξεχωρίζει καθαρά: η Νότια Αθήνα εξελίσσεται στο μεγαλύτερο υπο-αγοραστικό κέντρο της χώρας για νεόδμητα ακίνητα, προσπερνώντας ακόμη και ζώνες που παραδοσιακά θεωρούνταν οι πιο ισχυρές στην αθηναϊκή αγορά κατοικίας. Η εξέλιξη αυτή δεν προκύπτει τυχαία. Τρεις παράγοντες φαίνεται να τροφοδοτούν αυτή τη μετατόπιση:

• Η ανάπλαση του παραλιακού μετώπου, που αλλάζει το προφίλ ολόκληρης της ζώνης από τον Πειραιά έως το Σούνιο
• Οι επενδύσεις γύρω από το Ελληνικό, το μεγαλύτερο αστικό development της χώρας
• Νέες υποδομές συγκοινωνιών και η σταθερά υψηλή ζήτηση, τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους αγοραστές

Το αποτέλεσμα είναι μια νέα πραγματικότητα στην αγορά κατοικίας της πρωτεύουσας, όπου το νότιο τμήμα της πόλης λειτουργεί πια ως αυτόνομος πόλος έλξης κεφαλαίων, ανεξάρτητα από τις κλασικές «φιλέτο» περιοχές του κέντρου ή των βορείων προαστίων.

Γιατί η μεγαλύτερη προσφορά δεν φέρνει φθηνότερα σπίτια

Θα περίμενε κανείς ότι η αυξημένη κατασκευαστική δραστηριότητα θα αποσυμπίεζε τις τιμές. Στην πράξη, συμβαίνει το αντίθετο σε πολλές περιπτώσεις. Η διάμεση τιμή των νεόδμητων κατοικιών πανελλαδικά κινείται πλέον πάνω από τα 3.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με έντονες αποκλίσεις ανάλογα με την περιοχή. Στην κορυφή της αγοράς βρίσκεται το Νότιο Αιγαίο, όπου το κόστος αγοράς νέας κατοικίας είναι υπερδιπλάσιο σε σχέση με τη Θεσσαλία, την περιφέρεια με τις χαμηλότερες τιμές στη χώρα.

Το εύρημα αυτό επιβεβαιώνει ένα μοτίβο που έχει παρατηρηθεί και σε άλλες αναλύσεις της αγοράς: η ζήτηση για νεόδμητα, ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα σε περιοχές με καλή προσβασιμότητα παραμένει τόσο ισχυρή, ώστε να απορροφά την επιπλέον προσφορά χωρίς να πιέζει τις τιμές προς τα κάτω.

Τι σημαίνει αυτό για αγοραστές και επενδυτές

Για όσους αναζητούν κατοικία στην Αττική, το μήνυμα είναι διττό: υπάρχει πλέον μεγαλύτερη επιλογή νεόδμητων ακινήτων, ειδικά στη Νότια Αθήνα, αλλά αυτό δεν μεταφράζεται αυτόματα σε φθηνότερες τιμές εισόδου. Αντίθετα, οι περιοχές με τη μεγαλύτερη οικοδομική δραστηριότητα τείνουν να είναι και αυτές με τη μεγαλύτερη ζήτηση — άρα και τη μεγαλύτερη ανθεκτικότητα τιμών μεσοπρόθεσμα.