Σε νέα φάση περνά ο πολεοδομικός σχεδιασμός για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, με το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας να προχωρά στη δημοσιοποίηση μελετών για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ).
Οι προτάσεις εξετάζουν σε ποιες περιοχές θα μπορεί μελλοντικά να αξιοποιηθεί πρόσθετη δόμηση, μέσω μεταφοράς οικοδομικών δικαιωμάτων από ακίνητα στα οποία δεν είναι δυνατόν να χρησιμοποιηθούν.
Η εξέλιξη αφορά ιδιοκτήτες οικοπέδων, διατηρητέων κτιρίων και ακινήτων με πολεοδομικούς περιορισμούς, αλλά και κατοίκους περιοχών όπου ενδέχεται να αυξηθεί η οικοδομική δραστηριότητα.
Οι προτεινόμενες αλλαγές δεν ισχύουν ακόμη. Απαιτούνται η ολοκλήρωση των διαδικασιών διαβούλευσης, η αξιολόγηση των μελετών και οι προβλεπόμενες εγκρίσεις.
Ποιες περιοχές της Αττικής περιλαμβάνονται στον σχεδιασμό
Στον Βόρειο Τομέα Αθηνών οι μελέτες προβλέπουν 25 προτεινόμενες ζώνες, κατανεμημένες σε 11 δημοτικές ενότητες:
- Κηφισιά
- Νέα Ερυθραία
- Λυκόβρυση
- Μεταμόρφωση
- Νέα Ιωνία
- Χαλάνδρι
- Χολαργός
- Παπάγου
- Ψυχικό
- Νέο Ψυχικό
- Φιλοθέη
Σύμφωνα με τα στοιχεία των μελετών που παρουσίασε το εξειδικευμένο Ecopress, η δυνητική πρόσθετη δόμηση στις συγκεκριμένες ζώνες υπολογίζεται συνολικά σε περίπου 584.405 τετραγωνικά μέτρα.
Το μέγεθος αυτό αφορά τη θεωρητική δυνατότητα υποδοχής πρόσθετου συντελεστή και όχι οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν το Χαλάνδρι και η Μεταμόρφωση, όπου συγκεντρώνεται σημαντικό μέρος της προτεινόμενης πρόσθετης δόμησης.
Παράλληλα, στις 5 Νοεμβρίου 2026 το ΥΠΕΝ ανακοίνωσε τη δημοσιοποίηση της μελέτης ΖΥΣ για την Περιφερειακή Ενότητα Ανατολικής Αττικής.
Τι είναι η μεταφορά συντελεστή δόμησης
Ο συντελεστής δόμησης καθορίζει πόσα τετραγωνικά μέτρα μπορούν να κατασκευαστούν σε ένα οικόπεδο, υπό τους υπόλοιπους ισχύοντες πολεοδομικούς όρους.
Για παράδειγμα, οικόπεδο 500 τετραγωνικών μέτρων με συντελεστή δόμησης 0,80 έχει θεωρητικά δυνατότητα συνολικής δόμησης 400 τετραγωνικών μέτρων, πριν εξεταστούν τυχόν ειδικοί περιορισμοί.
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης επιτρέπει, υπό προϋποθέσεις, την αξιοποίηση οικοδομικών δικαιωμάτων που δεν μπορούν να ασκηθούν στο αρχικό ακίνητο.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τα διατηρητέα κτίρια, στα οποία η προστασία του κτιρίου μπορεί να εμποδίζει την πλήρη αξιοποίηση των οικοδομικών δυνατοτήτων του οικοπέδου.
Οι Ζώνες Υποδοχής είναι οι περιοχές στις οποίες θα μπορεί να μεταφερθεί αυτός ο συντελεστής, εφόσον ολοκληρωθεί η θεσμοθέτησή τους και πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Θα μπορούν οι ιδιοκτήτες να χτίσουν έναν επιπλέον όροφο;
Όχι αυτομάτως.
Η ένταξη μιας περιοχής στον σχεδιασμό δεν σημαίνει ότι κάθε ιδιοκτήτης αποκτά δικαίωμα προσθήκης ορόφου ή αύξησης των τετραγωνικών του.
Η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης θα εξαρτάται από τη θέση του ακινήτου, τα τελικά όρια της ζώνης, τους επιτρεπόμενους συντελεστές, τους περιορισμούς ύψους και τις υπόλοιπες πολεοδομικές προϋποθέσεις.
Επιπλέον, η μεταφορά συντελεστή δεν ταυτίζεται με μια οριζόντια αύξηση των συντελεστών δόμησης σε ολόκληρους δήμους.
Σύμφωνα με τις διευκρινίσεις που δόθηκαν από την κυβέρνηση στις 6 Νοεμβρίου, ο σχεδιασμός προβλέπει μεταφορά οικοδομικών δικαιωμάτων εντός του ίδιου δήμου και όχι ελεύθερη μεταφορά από οποιαδήποτε περιοχή της χώρας σε οποιαδήποτε άλλη.
Τι σημαίνει για ιδιοκτήτες και αγοραστές
Για έναν ιδιοκτήτη διατηρητέου ακινήτου, ο μηχανισμός μπορεί μελλοντικά να προσφέρει δυνατότητα αξιοποίησης οικοδομικών δικαιωμάτων που παραμένουν ανενεργά.
Για έναν ιδιοκτήτη οικοπέδου μέσα σε ζώνη υποδοχής, μπορεί να δημιουργηθεί δυνατότητα απόκτησης πρόσθετου συντελεστή, εφόσον επιτρέπεται από τους τελικούς όρους.
Για έναν υποψήφιο αγοραστή, ωστόσο, η ύπαρξη σχετικής πρότασης δεν αποτελεί εγγύηση ότι το ακίνητο θα αποκτήσει μεγαλύτερη οικοδομησιμότητα.
Πριν από οποιαδήποτε αγορά ή επενδυτική απόφαση απαιτείται έλεγχος από μηχανικό των ισχυόντων όρων δόμησης και των επίσημων πολεοδομικών δεδομένων.
Πώς μπορούν να ενημερωθούν οι πολίτες
Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να αναζητήσουν τις αναρτημένες μελέτες, τους χάρτες και τις διαδικασίες διαβούλευσης στην επίσημη ιστοσελίδα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Εκεί δημοσιοποιούνται τα σχετικά στοιχεία για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης και τις περιβαλλοντικές μελέτες που τις συνοδεύουν.
Πηγές:
Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας – Δημόσιες διαβουλεύσεις:
https://ypen.gov.gr/
ΥΠΕΝ – Θεσμός Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης:
https://ypen.gov.gr/enarxi-ylopoiisis-tou-kathorismou-zonon-ypodochis-syntelesti-domisis/
