Στην 1η Ιουλίου 2027 μετατίθεται η έναρξη της υποχρεωτικής πληρωμής μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού, σύμφωνα με την απόφαση Α.1187/16.9.2026 της ΑΑΔΕ. Η αλλαγή δίνει επιπλέον χρόνο προσαρμογής σε ιδιοκτήτες, ενοικιαστές, επιχειρήσεις και λογιστές, καθώς και χρόνο για να ολοκληρωθεί το σύστημα διασταύρωσης στοιχείων με τους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών. Πρόκειται για αναβολή της ημερομηνίας εφαρμογής — όχι για κατάργηση του μέτρου.

Η νέα ημερομηνία και η επίσημη απόφαση

Η ΑΑΔΕ ανακοίνωσε στις 17 Σεπτεμβρίου ότι η υποχρεωτικότητα αρχίζει πλέον την 1η Ιουλίου 2027. Η απόφαση Α.1187 μεταθέτει την έναρξη ισχύος των σχετικών ρυθμίσεων του άρθρου 210 του ν. 5222/2025, όπως είχε προβλεφθεί από το άρθρο 129 του ν. 5264/2025.

Το πεδίο εφαρμογής καλύπτει φυσικά πρόσωπα, νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες. Η ίδια η ΑΑΔΕ εξήγησε ότι η παράταση κρίθηκε αναγκαία για να ολοκληρωθούν οι τεχνικές διαδικασίες διασταύρωσης δεδομένων και να δοθεί επαρκής χρόνος προσαρμογής στους εμπλεκομένους.

Τι σημαίνει πρακτικά η παράταση

Μέχρι και τις 30 Ιουνίου 2027 δεν ενεργοποιούνται, λόγω του συγκεκριμένου μέτρου, οι νέες συνέπειες που ο νόμος συνδέει με την πληρωμή εκτός του δηλωμένου τραπεζικού λογαριασμού. Αυτό δεν αλλάζει τις υφιστάμενες υποχρεώσεις δήλωσης της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, ούτε σημαίνει ότι οι συναλλασσόμενοι δεν χρειάζονται αποδεικτικά πληρωμής.

Η τραπεζική καταβολή παραμένει ήδη η ασφαλέστερη πρακτική για ιδιοκτήτη και ενοικιαστή: δημιουργεί σαφές αποδεικτικό, μειώνει τις διαφωνίες για το αν και πότε καταβλήθηκε το μίσθωμα και διευκολύνει τη λογιστική παρακολούθηση. Η παράταση, ωστόσο, σημαίνει ότι η ειδική υποχρεωτικότητα και οι προβλεπόμενες φορολογικές συνέπειες θα αρχίσουν στη νέα ημερομηνία.

Τι προβλέπει ο νόμος από την 1η Ιουλίου 2027

Μετά την έναρξη εφαρμογής, το μίσθωμα που δεν αποτελεί επιχειρηματική δαπάνη θα πρέπει να εξοφλείται σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, ο οποίος γνωστοποιείται στην ΑΑΔΕ. Το καθεστώς συνδέει τη μη συμμόρφωση με συνέπειες και για τις δύο πλευρές.

Για τον εκμισθωτή φυσικό πρόσωπο

Αν το ενοίκιο δεν καταβληθεί με τον προβλεπόμενο τρόπο, δεν εφαρμόζεται για το συγκεκριμένο εισόδημα η κατ’ αποκοπή έκπτωση 5% που αναγνωρίζει ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης και άλλες πάγιες ή λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.

Για τον μισθωτή

Ο μισθωτής αποκλείεται, για τη συγκεκριμένη μίσθωση, από κρατικό ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα που παρέχεται για μισθώσεις, όταν το μίσθωμα δεν καταβληθεί με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος.

Για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες

Ο νόμος προβλέπει ειδική φορολογική αντιμετώπιση και για εκμισθωτές που είναι νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες: οι επιχειρηματικές δαπάνες που συνδέονται με ακίνητο για το οποίο το μίσθωμα δεν πληρώθηκε σύμφωνα με το νέο πλαίσιο δεν εκπίπτουν.

Οι παραπάνω είναι οι βασικοί κανόνες του νομοθετικού πλαισίου. Η εφαρμογή τους μπορεί να εξειδικευθεί με αποφάσεις για τεχνικά ζητήματα, εξαιρέσεις και τη διαδικασία άντλησης στοιχείων από τους παρόχους πληρωμών.

Ποια μισθώματα αφορά

Η ρύθμιση του άρθρου 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος αναφέρεται σε εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου προς φυσικό ή νομικό πρόσωπο, όταν το μίσθωμα δεν αποτελεί επιχειρηματική δαπάνη. Παράλληλα, το άρθρο 210 περιλαμβάνει χωριστή πρόβλεψη για εκμισθωτές νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες.

Επειδή υπάρχουν διαφορετικές κατηγορίες μισθώσεων και φορολογικής μεταχείρισης, ιδίως στις επαγγελματικές μισθώσεις, οι ενδιαφερόμενοι δεν πρέπει να συμπεραίνουν ότι όλες οι περιπτώσεις αντιμετωπίζονται απολύτως με τον ίδιο τρόπο. Οι εφαρμοστικές οδηγίες της ΑΑΔΕ θα είναι κρίσιμες για τις λεπτομέρειες.

Τι πρέπει να κάνουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Η παράταση δεν απαιτεί άμεση αλλαγή σύμβασης μόνο και μόνο λόγω της νέας ημερομηνίας. Είναι, όμως, χρήσιμο να γίνει έγκαιρη προετοιμασία:

• Ο ιδιοκτήτης να ελέγξει ποιος λογαριασμός θα δηλωθεί στην ΑΑΔΕ και αν εμφανίζεται ως δικαιούχος.
• Ο ενοικιαστής να χρησιμοποιεί σταθερή και σαφή αιτιολογία συναλλαγής, όπως «Ενοίκιο Σεπτεμβρίου 2026 — [διεύθυνση]».
• Οι δύο πλευρές να συμφωνήσουν εγκαίρως τη μέθοδο πληρωμής και να διατηρούν τα αποδεικτικά.
• Οι επιχειρήσεις και οι λογιστές να χαρτογραφήσουν τις επαγγελματικές μισθώσεις και τις ειδικές φορολογικές απαιτήσεις τους.
• Να παρακολουθούνται οι εφαρμοστικές αποφάσεις για τον τρόπο δήλωσης ΙΒΑΝ, τυχόν εξαιρέσεις και τις διασταυρώσεις.

Οκτώ σύντομες απαντήσεις

Από πότε γίνεται υποχρεωτική η τραπεζική πληρωμή;

Από την 1η Ιουλίου 2027, σύμφωνα με την Α.1187/16.9.2026.

Καταργήθηκε το μέτρο;

Όχι. Μετατέθηκε η ημερομηνία έναρξης.

Αφορά μόνο κατοικίες;

Το πλαίσιο αναφέρεται γενικά σε εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, με διαφοροποιήσεις ανάλογα με τη φορολογική ιδιότητα και το αν το μίσθωμα αποτελεί επιχειρηματική δαπάνη.

Τι ισχύει μέχρι τις 30 Ιουνίου 2027;

Δεν έχουν ακόμη τεθεί σε ισχύ οι ειδικές συνέπειες του νέου καθεστώτος. Οι λοιπές φορολογικές και συμβατικές υποχρεώσεις εξακολουθούν να ισχύουν.

Πρέπει να πληρώνω ήδη μέσω τράπεζας;

Δεν είναι ακόμη υποχρεωτικό βάσει του συγκεκριμένου μέτρου, αλλά αποτελεί την ασφαλέστερη αποδεικτική πρακτική.

Τι χάνει ο ιδιοκτήτης μετά την έναρξη αν δεχθεί πληρωμή εκτός του προβλεπόμενου τρόπου;

Στις περιπτώσεις φυσικού προσώπου, μπορεί να χαθεί η έκπτωση 5% επί του εισοδήματος από το ακίνητο. Για νομικά πρόσωπα προβλέπεται μη έκπτωση σχετικών επιχειρηματικών δαπανών.

Τι κινδυνεύει να χάσει ο ενοικιαστής;

Κρατικά ευεργετήματα, ενισχύσεις ή επιδόματα που συνδέονται με τη συγκεκριμένη μίσθωση.

Έχουν καθοριστεί όλες οι τεχνικές λεπτομέρειες;

Όχι. Ο νόμος προβλέπει περαιτέρω αποφάσεις για εξαιρέσεις, τεχνικές λεπτομέρειες και τη συλλογή δεδομένων από παρόχους πληρωμών.