Μια σημαντική αλλαγή στη διαδικασία διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών αφορά πλέον τους πολίτες που θεωρούν ότι είναι κύριοι ενός ακινήτου λόγω έκτακτης χρησικτησίας, αλλά αυτό εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Η νέα ρύθμιση περιλαμβάνεται στον Ν. 5326/2026, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 125/Α/4-8-2026, ενώ η ΠΟΜΙΔΑ παρουσίασε στις 12 Αυγούστου αναλυτικές πρακτικές οδηγίες για την εφαρμογή της.
Η βασική αλλαγή είναι ότι πριν από την αναγνωριστική αγωγή κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας προβλέπεται υποχρεωτική αρχική συνεδρία κτηματολογικής διαμεσολάβησης, με συμμετοχή του Ελληνικού Δημοσίου. Στόχος είναι υποθέσεις που μέχρι σήμερα μπορούσαν να οδηγήσουν σε μακροχρόνιες δικαστικές διαδικασίες να μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να επιλύονται εξωδικαστικά.
Ποιους αφορά η νέα διαδικασία
Το νέο πλαίσιο αφορά μια συγκεκριμένη κατηγορία ιδιοκτησιακών διαφορών:
Ακίνητα που στο Κτηματολόγιο εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ενώ ένας πολίτης υποστηρίζει ότι έχει αποκτήσει την κυριότητά τους με έκτακτη χρησικτησία.
Δεν σημαίνει ότι κάθε λανθασμένη εγγραφή στο Κτηματολόγιο θα διορθώνεται αυτομάτως μέσω της συγκεκριμένης διαδικασίας, ούτε ότι η επίκληση χρησικτησίας αρκεί από μόνη της για την αναγνώριση της κυριότητας.
Χρειάζεται να αποδεικνύονται τα πραγματικά περιστατικά στα οποία στηρίζεται η διεκδίκηση.
Το μέγεθος του ζητήματος είναι σημαντικό: σύμφωνα με στοιχεία που επικαλείται το Υπουργείο Δικαιοσύνης, στο 72% της κτηματογράφησης 3,45 εκατομμύρια ακίνητα, σχεδόν το 9%, εμφανίζονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Αυτό βεβαίως δεν σημαίνει ότι όλα αφορούν περιπτώσεις χρησικτησίας.
Τι αλλάζει
Μέχρι σήμερα, ακόμη και όταν το Δημόσιο, ένας ΟΤΑ ή ένα ΝΠΔΔ δεν προέβαλλε δικό του δικαίωμα επί του ακινήτου, ο πολίτης μπορούσε να αναγκαστεί να ακολουθήσει χρονοβόρα και δαπανηρή δικαστική διαδικασία για την κατοχύρωση της ιδιοκτησίας του. Σε αρκετές περιπτώσεις, σύμφωνα με το Υπουργείο Δικαιοσύνης, απαιτούνταν ακόμη και δύο προσφυγές στο δικαστήριο.
Το νέο πλαίσιο επεκτείνει την κτηματολογική διαμεσολάβηση και στις περιπτώσεις στις οποίες προβάλλεται δικαίωμα κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας.
Κρίσιμη λεπτομέρεια είναι ότι η υποχρεωτική αρχική συνεδρία δεν αποτελεί απλώς προαιρετική επιλογή. Η σχετική ρύθμιση προβλέπει ότι η παράλειψή της πριν από την κατάθεση της αναγνωριστικής αγωγής συνεπάγεται απαράδεκτο της αγωγής.
Πώς λειτουργεί η νέα διαδικασία
Σε πρακτικό επίπεδο, η πορεία μιας υπόθεσης μπορεί να αποδοθεί ως εξής:
1. Έλεγχος της κτηματολογικής εγγραφής
Ο ενδιαφερόμενος διαπιστώνει ότι το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και θεωρεί ότι διαθέτει δικαίωμα κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας.
2. Συγκέντρωση αποδεικτικών στοιχείων
Δημιουργείται ο φάκελος που αποδεικνύει τη σχέση του ενδιαφερομένου με το ακίνητο και τη νομή του.
3. Υποχρεωτική αρχική συνεδρία
Πριν από την κατάθεση αναγνωριστικής αγωγής, ο ενδιαφερόμενος προσφεύγει σε πιστοποιημένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή και καλεί το Ελληνικό Δημόσιο να συμμετάσχει.
4. Κτηματολογική διαμεσολάβηση
Εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις, επιχειρείται η επίλυση της υπόθεσης μέσω της νέας διαδικασίας.
5. Εάν υπάρξει συμφωνία
Το πρακτικό διαμεσολάβησης μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής, με τις προβλεπόμενες διαδικασίες.
6. Εάν δεν επιτευχθεί συμφωνία
Η διαφορά μπορεί να ακολουθήσει τη δικαστική οδό.
Ποια δικαιολογητικά είναι κρίσιμα
Εδώ βρίσκεται ίσως το χρησιμότερο σημείο για τους ιδιοκτήτες.
Σύμφωνα με το Υπουργείο Δικαιοσύνης, σε περίπτωση επιτυχούς διαμεσολάβησης προβλέπεται να ενσωματώνονται στο πρακτικό, μεταξύ άλλων, τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις και έντυπο Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την υποχρεωτική συνεδρία. Από την πλευρά του Δημοσίου, ΟΤΑ ή ΝΠΔΔ προβλέπεται έγγραφο περί μη προβολής δικαιωμάτων.
Checklist αποδεικτικών στοιχείων
Ανάλογα με την περίπτωση μπορούν ακόμη να χρησιμοποιηθούν:
- λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομα του ενδιαφερομένου,
- μισθωτήρια στα οποία εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων,
- δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών,
- οικοδομική άδεια,
- παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας,
- ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής, εφόσον πληροί τις χρονικές και λοιπές προϋποθέσεις του νόμου.
Στην τελευταία περίπτωση, το Υπουργείο αναφέρει ιδιωτικό συμφωνητικό που έχει συνταχθεί τουλάχιστον 20 χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης και φέρει βεβαία χρονολογία.
Τι σημαίνει «έκτακτη χρησικτησία»
Η χρησικτησία αποτελεί τρόπο απόκτησης κυριότητας που βασίζεται, μεταξύ άλλων, στην άσκηση νομής επί ενός ακινήτου για το χρονικό διάστημα και υπό τις προϋποθέσεις που προβλέπει ο Αστικός Κώδικας.
Στην πράξη, όμως, η αναγνώρισή της δεν γίνεται επειδή κάποιος απλώς δηλώνει ότι χρησιμοποιεί ένα ακίνητο επί χρόνια.
Απαιτείται αποδεικτικός φάκελος που να στηρίζει τη νομή και τις πράξεις που ασκήθηκαν πάνω στο ακίνητο. Γι’ αυτό λογαριασμοί, φορολογικές δηλώσεις, μισθωτήρια, οικοδομικές άδειες και παλαιά τοπογραφικά μπορούν να αποκτήσουν ιδιαίτερη σημασία.
Τι πρέπει να κάνουν τώρα οι ενδιαφερόμενοι
Όποιος διαπιστώνει ότι ακίνητο το οποίο θεωρεί δικό του εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» δεν πρέπει να θεωρήσει ότι η νέα ρύθμιση διορθώνει αυτομάτως την εγγραφή.
Το πρώτο βήμα είναι να εξακριβωθεί ακριβώς η κτηματολογική κατάσταση και η νομική βάση του δικαιώματος.
Στη συνέχεια πρέπει να οργανωθεί ο αποδεικτικός φάκελος και να εξεταστεί από δικηγόρο που γνωρίζει κτηματολογικές υποθέσεις εάν η συγκεκριμένη περίπτωση εμπίπτει στη νέα διαδικασία.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται και στις προθεσμίες που αφορούν τις αρχικές εγγραφές, καθώς αυτές δεν είναι ίδιες για κάθε περιοχή και κάθε υπόθεση.
Γιατί η αλλαγή είναι σημαντική
Η ουσία της νέας ρύθμισης βρίσκεται στην προσπάθεια να μεταφερθεί ένα μέρος των υποθέσεων από μια αποκλειστικά δικαστική αντιμετώπιση σε μια διαδικασία που μπορεί να καταλήξει σε εξωδικαστική επίλυση.
Το Υπουργείο Δικαιοσύνης αναφέρει ότι προβλέπεται επίσης καταχώριση στο Κτηματολόγιο Φύλλου Βασικών Στοιχείων, ώστε να υπάρχει δημοσιότητα και δυνατότητα ενημέρωσης και ενδεχόμενης παρέμβασης τρίτου που θεωρεί ότι έχει δικαίωμα στο ίδιο ακίνητο.
Αυτό είναι σημαντικό και για έναν ακόμη λόγο: η διαδικασία πρέπει να επιτρέπει την ταχύτερη επίλυση προβλημάτων χωρίς να περιορίζονται τα δικαιώματα τρίτων που ενδέχεται να έχουν νόμιμη αξίωση.
Τι πρέπει να θυμάστε
Η νέα διαδικασία δεν χαρίζει ακίνητα, ούτε μετατρέπει αυτομάτως κάθε ισχυρισμό χρησικτησίας σε τίτλο κυριότητας.
Δημιουργεί, όμως, έναν νέο δρόμο για περιπτώσεις στις οποίες ένα ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και ο ενδιαφερόμενος μπορεί να τεκμηριώσει ότι διαθέτει δικαίωμα λόγω έκτακτης χρησικτησίας.
Για χιλιάδες ιδιοκτήτες, το σημαντικότερο είναι πλέον να γνωρίζουν τι ακριβώς γράφει η κτηματολογική εγγραφή τους και ποια αποδεικτικά στοιχεία διαθέτουν.
