Τέλος εποχής για τις εκρηκτικές αυξήσεις
Για τρία σχεδόν χρόνια, όσοι αναζητούσαν σπίτι προς ενοικίαση στην Αττική βίωναν μια αγορά που έμοιαζε να μην έχει ταβάνι. Από το 2023 και μετά, οι ζητούμενες τιμές ενοικίων εκτινάχθηκαν με ρυθμούς που σε πολλές περιπτώσεις άγγιζαν ή ξεπερνούσαν το 10% σε ετήσια βάση, αφήνοντας εκτός αγοράς χιλιάδες νοικοκυριά και φοιτητές.
Τα πράγματα φαίνεται πλέον να αλλάζουν. Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση δεδομένων που κάλυψε την περίοδο από τις αρχές του 2023 έως το πρώτο τρίμηνο του 2026, η γενική εικόνα δείχνει μια αγορά που περνά σε φάση ωρίμανσης. Στο επίκεντρο της μελέτης βρέθηκε η πιο περιζήτητη κατηγορία κατοικιών —διαμερίσματα 70 έως 110 τετραγωνικών μέτρων, ιδανικά για οικογένειες— σε επτά αντιπροσωπευτικούς δήμους της Αττικής.
Το συμπέρασμα που προκύπτει σχεδόν οριζόντια είναι πως η ετήσια άνοδος έχει πλέον συρρικνωθεί σε χαμηλό μονοψήφιο εύρος στις περισσότερες περιοχές. Το ερώτημα που απασχολεί πλέον αναλυτές και ενδιαφερόμενους είναι αν η αγορά έχει φτάσει στο πραγματικό της ταβάνι ή αν απλώς διανύει μια παύση πριν βρει νέα σημεία ισορροπίας.
Το κέντρο της Αθήνας αψηφά την επιβράδυνση
Σε αντίθεση με τη γενικότερη τάση, ο Δήμος Αθηναίων συνεχίζει να κινείται ανοδικά, έστω με πιο συγκρατημένο ρυθμό σε σχέση με το παρελθόν. Η συνολική αύξηση από το πρώτο τρίμηνο του 2023 μέχρι το αντίστοιχο διάστημα φέτος έφτασε περίπου το 18%.
Η πορεία των τιμών αποκαλύπτει μια σταδιακή αλλά επίμονη ανοδική τάση: από τα περίπου 830 ευρώ στις αρχές του 2023, το μέσο ενοίκιο για ένα οικογενειακό διαμέρισμα στο κέντρο ανέβηκε στα 900 ευρώ έναν χρόνο μετά, έφτασε τα 950 ευρώ στα μέσα του 2025 και πλέον κινείται γύρω στα 980 ευρώ, ουσιαστικά αγγίζοντας το ψυχολογικό φράγμα των 1.000 ευρώ μηνιαίως. Η επίμονη ζήτηση για κατοικία στο κέντρο της πρωτεύουσας φαίνεται να διατηρεί την πίεση στις τιμές, ακόμη κι όταν σε άλλες περιοχές η αγορά έχει ηρεμήσει αισθητά.
Διαφορετική εικόνα παρουσιάζει το Παλαιό Φάληρο, όπου η αγορά φαίνεται να έχει ήδη «χωνέψει» το μεγαλύτερο μέρος της ανατίμησής της. Η συνολική άνοδος στην τριετία περιορίστηκε στο 9,6%, με την περιοχή να ξεκινά από τα 940 ευρώ το 2023, να ξεπερνά τα 1.000 ευρώ στο τέλος του 2024 και έκτοτε να παραμένει «κολλημένη» στα 1.030 ευρώ για περισσότερο από ενάμιση χρόνο — ένδειξη ότι οι ιδιοκτήτες πλέον δυσκολεύονται να ζητήσουν υψηλότερα ποσά από τους υποψήφιους ενοικιαστές.
Νότια προάστια: το «πάρτι» των υψηλών ενοικίων κόπασε
Στα νότια προάστια, εκεί όπου παραδοσιακά καταγράφονται οι υψηλότερες τιμές και η μεγαλύτερη διεθνής ζήτηση, τα δεδομένα δείχνουν μια εντυπωσιακή αλλαγή δυναμικής.
Στη Γλυφάδα, παρότι η συνολική αύξηση της τριετίας διαμορφώθηκε στο 22,2%, η πορεία δεν ήταν καθόλου γραμμική. Το 2023 η αγορά «έτρεχε» με ετήσιο ρυθμό περίπου 9%, ανεβάζοντας το μέσο ενοίκιο από τα 1.080 στα 1.180 ευρώ. Ωστόσο, μέχρι το 2025 ο ρυθμός ανόδου υποχώρησε δραματικά στο 2%. Αφού άγγιξαν τα 1.290 ευρώ στα τέλη του 2024, οι τιμές παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητες στα 1.280 ευρώ καθ’ όλη τη διάρκεια του 2025, με μια ήπια ανάκαμψη στα 1.320 ευρώ στις αρχές του 2026.
Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η περίπτωση του άξονα Βάρης–Βούλας–Βουλιαγμένης, όπου η συνολική άνοδος περιορίστηκε στο 13,6% για ολόκληρη την περίοδο. Εδώ οι τιμές έκαναν το μεγάλο τους άλμα κυρίως μέσα στο 2023 και στις αρχές του 2024, φτάνοντας σε ιστορικό υψηλό των 1.390 ευρώ το τρίτο τρίμηνο του 2024. Έκτοτε, η αγορά μπήκε σε φάση πλήρους σταθεροποίησης, με τα ζητούμενα ενοίκια να υποχωρούν ελαφρώς και να «κάθονται» στα 1.340 ευρώ για τρία συνεχόμενα τρίμηνα — απόδειξη ότι ακόμη και στις ακριβότερες γειτονιές της Αττικής τα περιθώρια για νέες ανατιμήσεις έχουν στενέψει σημαντικά.
Μαρούσι και Καλλιθέα: δύο διαφορετικές ιστορίες πρόωρης ωρίμανσης
Στα βόρεια προάστια, το Μαρούσι κατέγραψε συνολική αύξηση 19,8% στην τριετία, με το μέσο ενοίκιο να ανεβαίνει από τα 910 ευρώ στις αρχές του 2023 στα 1.090 ευρώ σήμερα. Ενδιαφέρον παρουσιάζει ο τρόπος κατανομής αυτής της ανόδου: το 2023 ο ετήσιος ρυθμός άγγιξε το 11%, όμως αμέσως μετά η αγορά «πάτησε φρένο» απότομα, υποχωρώντας μόλις στο 2% το 2024, πριν ανακάμψει ελαφρώς στο 4% το 2025. Στις αρχές του 2026 καταγράφηκε μάλιστα η πρώτη μικρή πτώση, με το ενοίκιο να υποχωρεί από τα 1.110 στα 1.090 ευρώ.
Παρόμοιο μοτίβο πρόωρης σταθεροποίησης εμφανίζει και η Καλλιθέα, περιοχή που αποτέλεσε πόλο έλξης λόγω της γειτνίασής της τόσο με το κέντρο όσο και με το παραλιακό μέτωπο. Η συνολική άνοδος έφτασε το 20,6% στην τριετία, με ένα ιδιαίτερα έντονο άλμα 10% μέσα στο 2023 (από τα 680 στα 750 ευρώ). Στη συνέχεια όμως ο ρυθμός «προσγειώθηκε» σε ένα σταθερό 3% ετησίως για τα δύο επόμενα χρόνια, φτάνοντας τα 820 ευρώ στο πρώτο τρίμηνο του 2026.
Ο Πειραιάς και η επίδραση των έργων υποδομής
Ξεχωριστή περίπτωση αποτελεί ο Πειραιάς, όπου η συνολική αύξηση της περιόδου διαμορφώθηκε στο 16,9%, με το μέσο ζητούμενο ενοίκιο να ανεβαίνει από τα 710 στα 830 ευρώ. Το μεγαλύτερο μέρος αυτής της ανόδου καταγράφηκε στους πρώτους δώδεκα μήνες της περιόδου, όταν η πόλη βίωνε τις επιπτώσεις μεγάλων έργων υποδομής, ανάμεσά τους η επέκταση του μετρό. Μετά την αρχική εκτόξευση, η αγορά του Πειραιά πέρασε σε πιο ήπια ανοδική πορεία, με τις τιμές να παραμένουν για αρκετά τρίμηνα κοντά στα 790-810 ευρώ πριν διαμορφωθούν στο σημερινό επίπεδο.
Τι σημαίνει αυτή η επιβράδυνση για ενοικιαστές και ιδιοκτήτες
Η γενικευμένη επιβράδυνση δεν σημαίνει απαραίτητα πτώση τιμών — σε καμία περιοχή δεν καταγράφεται ουσιαστική αποκλιμάκωση σε σχέση με τα επίπεδα του 2023. Σημαίνει, ωστόσο, ότι ο ρυθμός με τον οποίο τα ενοίκια «έτρεχαν» τα προηγούμενα χρόνια δεν φαίνεται βιώσιμος πλέον, είτε επειδή τα εισοδήματα των νοικοκυριών δεν μπορούν να ακολουθήσουν άλλο, είτε επειδή η αγορά έχει ήδη ενσωματώσει το μεγαλύτερο μέρος της «υπεραξίας» που δημιούργησε η στεγαστική κρίση της τελευταίας τριετίας.
Για τους ενοικιαστές, το μήνυμα είναι μάλλον θετικό: σε περιοχές όπως το Παλαιό Φάληρο, η Γλυφάδα, η Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη, το Μαρούσι και η Καλλιθέα, οι πιθανότητες να δουν ξαφνικές, απότομες αυξήσεις κατά την ανανέωση της μίσθωσης μειώνονται. Για τους ιδιοκτήτες, αντίθετα, η εικόνα υποδηλώνει ότι η εποχή των εύκολων διψήφιων αποδόσεων έχει πιθανότατα παρέλθει, τουλάχιστον προσωρινά. Το κέντρο της Αθήνας παραμένει η εξαίρεση που επιβεβαιώνει τον κανόνα, με τη ζήτηση να συνεχίζει να πιέζει τις τιμές προς τα πάνω, έστω και με πιο ήπιο βηματισμό σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν.
