Νέα δεδομένα διαμορφώνονται για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς παράλληλα με τους γεωγραφικούς περιορισμούς που εφαρμόζονται ήδη στο κέντρο της Αθήνας ανοίγει πλέον και το ζήτημα της λειτουργίας Airbnb μέσα στις πολυκατοικίες.
Σύμφωνα με πληροφορίες, το Υπουργείο Δικαιοσύνης επεξεργάζεται συνολική μεταρρύθμιση του πλαισίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας και μία από τις βασικές κατευθύνσεις που βρίσκονται υπό εξέταση είναι η εφαρμογή του λεγόμενου «κανόνα του 51%».
Στο ειδικότερο πεδίο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ο κυβερνητικός σχεδιασμός που εξετάζεται προβλέπει ότι ένα διαμέρισμα θα μπορεί να αξιοποιείται για βραχυχρόνια μίσθωση σε μια πολυκατοικία μόνο εφόσον συμφωνεί τουλάχιστον το 51% των συνολικών ιδιοκτησιών.
Πρόκειται για δυνητικά σημαντική αλλαγή για χιλιάδες ιδιοκτήτες, κυρίως στην Αθήνα, όπου η συντριπτική πλειονότητα των ακινήτων που διατίθενται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι διαμερίσματα πολυκατοικιών.
Ωστόσο, χρειάζεται μία κρίσιμη διευκρίνιση: το 51% δεν αποτελεί σήμερα νόμο. Είναι πρόταση που βρίσκεται υπό επεξεργασία και η τελική μορφή της μπορεί να διαφοροποιηθεί μέχρι την κατάθεση του νομοσχεδίου.
Τι προβλέπει ο σχεδιασμός για το 51%
Η λογική της μεταρρύθμισης είναι να περιοριστούν οι περιπτώσεις στις οποίες μία μειοψηφία συνιδιοκτητών μπορεί να μπλοκάρει αποφάσεις που αφορούν το σύνολο μιας πολυκατοικίας.
Η ίδια αρχή εξετάζεται για ένα πολύ μεγαλύτερο φάσμα ζητημάτων, από επισκευές και κοινόχρηστα μέχρι την αντιπαροχή και τα εξ αδιαιρέτου ακίνητα.
Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όμως, η συζήτηση αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς έρχεται να ισορροπήσει ανάμεσα σε δύο διαφορετικά δικαιώματα: από τη μία την ελεύθερη αξιοποίηση της περιουσίας από τον ιδιοκτήτη και από την άλλη τη δυνατότητα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών να καθορίζουν τους όρους λειτουργίας της πολυκατοικίας τους.
Η επεξεργασία του νέου πλαισίου έχει ανατεθεί σε 13μελή επιτροπή νομικών, η οποία καλείται να κωδικοποιήσει και να εκσυγχρονίσει ένα εξαιρετικά κατακερματισμένο νομοθετικό πλαίσιο για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες.
Στόχος είναι το νέο νομοθετικό πλαίσιο να προχωρήσει προς ψήφιση στις αρχές του 2027.
Τι ισχύει σήμερα στην Αθήνα
Ανεξάρτητα από το νέο σχέδιο για τις πολυκατοικίες, στην Αθήνα βρίσκεται ήδη σε ισχύ διαφορετικός περιορισμός.
Μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026 απαγορεύεται η πρώτη εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής όταν αυτά βρίσκονται στο 1ο, 2ο ή 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων.
Το μέτρο δεν καταργεί συνολικά τα Airbnb στις συγκεκριμένες περιοχές. Στοχεύει στην είσοδο νέων ακινήτων στη συγκεκριμένη αγορά, με τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις για ακίνητα που είχαν ήδη καταχωριστεί.
Ποιες περιοχές επηρεάζονται
Στα τρία δημοτικά διαμερίσματα περιλαμβάνονται μερικές από τις περιοχές με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων στην πρωτεύουσα:
1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: μεταξύ άλλων Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Κολωνάκι, Εξάρχεια, Νεάπολη και Κουκάκι.
2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: μεταξύ άλλων Μετς και Νέος Κόσμος.
3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: μεταξύ άλλων Πετράλωνα, Θησείο, Γκάζι, Βοτανικός, Μεταξουργείο και Ρουφ.
Το συγκεκριμένο «πάγωμα» ισχύει έως το τέλος του 2026, ενώ το θεσμικό πλαίσιο επιτρέπει την περαιτέρω παράτασή του.
Τι γίνεται με τα Airbnb που λειτουργούν ήδη
Ο σημερινός γεωγραφικός περιορισμός δεν σημαίνει ότι κλείνουν τα ήδη νόμιμα καταχωρισμένα Airbnb στα τρία δημοτικά διαμερίσματα.
Το νέο ζήτημα που ανοίγει με τον σχεδιασμό του Υπουργείου Δικαιοσύνης είναι διαφορετικό: ποιος θα αποφασίζει εάν επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση μέσα σε μια πολυκατοικία.
Εφόσον τελικά υιοθετηθεί η πρόταση του 51%, ένας ιδιοκτήτης δεν θα αρκεί να πληροί μόνο τις φορολογικές, τεχνικές και λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Θα πρέπει να συνυπολογίζεται και η στάση της πλειοψηφίας της πολυκατοικίας.
