Η Γραμμή 4 δεν έχει ανοίξει ούτε έναν σταθμό, όμως η αγορά ακινήτων στην Αθήνα την έχει ήδη «τιμολογήσει». Σε γειτονιές όπως η Κυψέλη, το Γαλάτσι, τα Εξάρχεια, το Κολωνάκι και στου Ζωγράφου, αγοραστές και επενδυτές τοποθετούνται νωρίς, ποντάροντας σε μια υπεραξία που —σύμφωνα με τα ίδια τα στοιχεία του έργου— μπορεί να αργήσει αρκετά περισσότερο απ’ όσο υπολόγιζαν.

Πού βρίσκονται σήμερα οι εργασίες

Το βασικό τμήμα της γραμμής, «Άλσος Βεΐκου – Γουδή», περιλαμβάνει 15 νέους σταθμούς και σήραγγα μήκους 12,8 χιλιομέτρων. Οι δύο μετροπόντικες που διανοίγουν τη διαδρομή, η «Αθηνά» και η «Νίκη», δουλεύουν με ρυθμό 10-15 μέτρα την ημέρα. Η «Αθηνά» ξεκίνησε από την Κατεχάκη και έχει περάσει ήδη τους σταθμούς Γουδή, Ζωγράφου, Κολωνάκι, Εξάρχεια και Κυψέλη, πλησιάζοντας πλέον τον Ευαγγελισμό, όπου και θα ολοκληρώσει τη διαδρομή της. Η «Νίκη» ξεκίνησε από το φρέαρ του Άλσους Βεΐκου, έχει προσπεράσει τον σταθμό Γαλάτσι και κατευθύνεται προς Ελικώνα, Κυψέλη, Δικαστήρια, Αλεξάνδρας και Ακαδημία.

Την άνοιξη του 2026, κατά τη διέλευση της «Νίκης» κάτω από την Κυψέλη με κατεύθυνση τα Δικαστήρια, εντοπίστηκαν απρόβλεπτες μετακινήσεις εδάφους που ξεπερνούσαν τις αρχικές μελέτες, λόγω ιδιαίτερα ασθενούς γεωλογικού υπεδάφους στην περιοχή — ένα εύρημα που καθυστέρησε τμήμα των εργασιών.

Ποιες γειτονιές «τρέχουν» πιο γρήγορα

Η αγορά δεν αντιδρά ομοιόμορφα σε όλο το μήκος της γραμμής. Σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς, σε Κυψέλη, Δικαστήρια και Εξάρχεια οι τιμές αναμένεται να σημειώσουν αύξηση 7%-10% μέσα στο 2026, ενώ η συζητούμενη επέκταση προς Ίλιον δημιουργεί προσδοκίες ανόδου 8%-10% σε γειτονιές των δυτικών προαστίων γύρω από τους μελλοντικούς σταθμούς.

Η διαφοροποίηση αυτή γίνεται πιο ξεκάθαρη σε βάθος χρόνου: περιοχές όπως το Γαλάτσι, η Άνω Κυψέλη, του Γουδή και του Ζωγράφου αναμένεται να καταγράψουν μεγαλύτερη συνολική άνοδο τιμών έως το 2035 σε σχέση με γειτονιές που θα εξυπηρετούνται επίσης από τη Γραμμή 4 αλλά διαθέτουν ήδη σταθμό σταθερής τροχιάς, όπως οι Αμπελόκηποι — μια ένδειξη ότι η αγορά «ανταμείβει» περισσότερο τις περιοχές που μέχρι σήμερα δεν είχαν καθόλου πρόσβαση σε μετρό.

Στο ιστορικό κέντρο, όπου οι τιμές ήταν ήδη υψηλές, η κατασκευή του έργου έχει ενισχύσει ανοδικά την τάση σε Κολωνάκι και Εξάρχεια, με το Κολωνάκι να κινείται γύρω στα 6.086 ευρώ/τ.μ. Στο σύνολο της ελληνικής αγοράς, η μέση τιμή πώλησης κατοικίας αυξήθηκε 36,3% και το μέσο ζητούμενο ενοίκιο 27,6%, με τις περιοχές γύρω από τη Γραμμή 4 να ξεχωρίζουν μέσα σε αυτή την ανοδική τάση.

Το κόστος της αναμονής για όσους ήδη μένουν εκεί

Η προσδοκία υπεραξίας δεν είναι δωρεάν για όσους ζουν ήδη σε αυτές τις γειτονιές. Ιδιοκτήτες προσαρμόζουν τα ενοίκια με βάση την αναμενόμενη μελλοντική άνοδο, ενσωματώνοντας ουσιαστικά «εκ των προτέρων» την υπεραξία στις σημερινές μισθώσεις — ενώ οι ένοικοι επιβαρύνονται ήδη με τις συνέπειες των εργοταξίων: θόρυβο, σκόνη και κυκλοφοριακές ρυθμίσεις που συνοδεύουν τις εργασίες.

Το ρίσκο που λίγοι υπολογίζουν: πόσο μπορεί να καθυστερήσει το έργο

Εδώ βρίσκεται και το μεγαλύτερο ερωτηματικό για όσους αγοράζουν σήμερα με το βλέμμα στραμμένο στο 2033. Παρά τον εντατικό ρυθμό διάνοιξης της σήραγγας, καθυστερήσεις σε σταθμούς και εργοτάξια —όπως αυτή που προέκυψε από τις μετακινήσεις εδάφους στην Κυψέλη— μεταθέτουν το ενδεχόμενο πλήρους λειτουργίας της γραμμής ακόμη και μετά το 2033, με εκτιμήσεις καθυστέρησης που έχουν φτάσει τους 30 μήνες σε σχέση με τον αρχικό σχεδιασμό. Οι υπόλοιπες προγραμματισμένες επεκτάσεις της γραμμής —προς Μαρούσι, Άνω Ηλιούπολη, Πετρούπολη και Εθνική Οδό— βρίσκονται ακόμη πιο πίσω στον σχεδιασμό.

Τι πρέπει να προσέξουν οι αγοραστές

• Να μην εξισώνουν «ανακοίνωση έργου» με «βέβαιη υπεραξία σε συγκεκριμένο έτος». Η ιστορία των προηγούμενων γραμμών του Μετρό δείχνει ότι οι τιμές ενσωματώνουν την προσδοκία νωρίς, αλλά ο χρόνος απόδοσης εξαρτάται από την πραγματική πρόοδο του εργοταξίου.
• Να ελέγχουν σε ποιο σημείο της διαδρομής βρίσκεται ο σταθμός που τους ενδιαφέρει. Σταθμοί στο βασικό τμήμα «Άλσος Βεΐκου – Γουδή» έχουν ήδη προχωρημένη κατασκευή, ενώ σταθμοί σε τμήματα όπως προς Πετρούπολη ή Εθνική Οδό βρίσκονται ακόμη σε στάδιο μελέτης.
• Να λαμβάνουν υπόψη τη γεωλογική ιδιαιτερότητα κάθε περιοχής. Το παράδειγμα της Κυψέλης έδειξε ότι απρόβλεπτα τεχνικά ζητήματα μπορούν να προκαλέσουν καθυστερήσεις μηνών σε συγκεκριμένα τμήματα.
• Να αξιολογούν το ενοίκιο σε σχέση με τη σημερινή —όχι τη μελλοντική— ποιότητα ζωής στη γειτονιά, καθώς τα εργοτάξια συνεπάγονται πραγματική όχληση για αρκετά ακόμη χρόνια.