Από τις αποσπασματικές παρεμβάσεις σε ένα ενιαίο σχέδιο
Η ίδια η Στρατηγική αναγνωρίζει ότι μέχρι σήμερα η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα αναπτυσσόταν κυρίως μέσα από επιμέρους προγράμματα επιδότησης, φορολογικές παρεμβάσεις και χρηματοδοτικά εργαλεία, χωρίς ενιαίο σχεδιασμό με μακροχρόνιο ορίζοντα. Συνολικά καταγράφονται 48 μέτρα που είτε εφαρμόζονται ήδη, είτε βρίσκονται σε εξέλιξη, είτε έχουν σχεδιαστεί, με συνολικό προϋπολογισμό 6,5 δισεκατομμυρίων ευρώ. Σε αυτά προστίθενται 14 νέες προτεινόμενες παρεμβάσεις, οι οποίες προέκυψαν από ειδική μελέτη και τίθενται τώρα σε δημόσια συζήτηση.
Η χώρα διαθέτει, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρατίθενται στο κείμενο, περίπου 6,6 εκατομμύρια κατοικίες συνολικά, από τις οποίες σχεδόν 800.000 παραμένουν κενές, εξαιρουμένων εξοχικών και δευτερευουσών κατοικιών — ένα στοιχείο που αναδεικνύει το μέγεθος του αναξιοποίητου αποθέματος στη χώρα.
Οι τέσσερις βασικοί πυλώνες της Στρατηγικής
Εθνικός Δείκτης Τιμών. Το πρώτο μέτρο αφορά τη δημιουργία ενός εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων και ενοικίων, ο οποίος θα αντλεί δεδομένα από μεταβιβάσεις, μισθώσεις, τραπεζικές αποτιμήσεις και φορολογικές δηλώσεις. Ο δείκτης, σε συνδυασμό με τη λειτουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) από την ΑΑΔΕ, θα επιτρέπει στο κράτος να παρακολουθεί σε πραγματικό χρόνο τις πραγματικές τιμές της αγοράς σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο, εντοπίζοντας έγκαιρα περιοχές με έντονες στεγαστικές πιέσεις ή χαρακτηριστικά «φούσκας».
Μονιμοποίηση του «Σπίτι μου». Η δεύτερη πρόταση αφορά τη μετατροπή του προγράμματος «Σπίτι μου» σε μόνιμο εργαλείο στεγαστικών δανείων. Αντί για απευθείας κρατική επιδότηση, εξετάζεται μοντέλο όπου οι τράπεζες θα προσφέρουν δάνεια με μειωμένα επιτόκια σε νέους και νοικοκυριά χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος, λαμβάνοντας σε αντάλλαγμα φορολογικές ελαφρύνσεις — στόχος είναι η δημιουργία μόνιμης πρόσβασης στη στέγη, χωρίς εξάρτηση από έκτακτα κονδύλια όπως αυτά του Ταμείου Ανάκαμψης. Το ίδιο το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» διαθέτει ήδη αυξημένο προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ και διευρυμένα ηλικιακά όρια έως τα 50 έτη, για ακίνητα παλαιότητας έως το 2007.
Νέα Golden Visa χαρτοφυλακίου. Η τρίτη παρέμβαση αφορά τη δημιουργία νέας κατηγορίας Golden Visa, όπου οι επενδυτές θα μπορούν να αποκτούν περισσότερα από ένα ακίνητο, με την προϋπόθεση να τα διαθέτουν αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, με ρητό αποκλεισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb.
Περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση. Η τέταρτη παρέμβαση αφορά την παράταση και ενίσχυση των ήδη υπαρχόντων περιορισμών σε Airbnb, με την απαγόρευση νέων εγγραφών στο κέντρο της Αθήνας να παρατείνεται έως το τέλος του 2026 και αντίστοιχο μέτρο να εισάγεται και στη Θεσσαλονίκη.
Άλλα μέτρα: κοινωνική μίσθωση, φοιτητική στέγη, ενεργειακή αναβάθμιση
Πέρα από τους τέσσερις βασικούς πυλώνες, η Στρατηγική προβλέπει και σειρά συμπληρωματικών δράσεων. Ανάμεσά τους, τη δημιουργία γραφείων κοινωνικής μίσθωσης, τα οποία θα λειτουργούν ως ενδιάμεσοι φορείς ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και ευάλωτα νοικοκυριά, διευκολύνοντας την πρόσβαση σε προσιτή κατοικία. Την εποπτεία όλων των δράσεων αναλαμβάνει ένας νέος Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής, που θα συντονίζει τα προγράμματα και θα αξιολογεί την αποτελεσματικότητά τους.
Στο πεδίο της φοιτητικής στέγης, το στεγαστικό επίδομα φοιτητή μπορεί να φτάσει έως τα 2.500 ευρώ σε περιπτώσεις συγκατοίκησης εκτός μεγάλων αστικών κέντρων, ενώ δρομολογείται η κατασκευή νέων φοιτητικών εστιών μέσω ΣΔΙΤ σε δώδεκα δήμους της χώρας. Παράλληλα, προγράμματα όπως το «Εξοικονομώ 2025» και το «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου» προσφέρουν επιδοτήσεις και άτοκα δάνεια για ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών, μειώνοντας το λειτουργικό κόστος των νοικοκυριών.
Η κριτική: αναγνώριση του προβλήματος, χωρίς δεσμευτικούς στόχους
Παρά την έκταση του σχεδίου, η Στρατηγική έχει δεχθεί σημαντική κριτική από αναλυτές και κοινωνικούς φορείς. Βασικό σημείο αιχμής είναι πως πολλά από τα «48 μέτρα» και τα «6,5 δισ. ευρώ δημόσιας χρηματοδότησης» αφορούν στην πραγματικότητα ήδη υπάρχουσα ή παρελθούσα δημόσια δαπάνη, και όχι νέες στρατηγικές δεσμεύσεις — κάτι που, σύμφωνα με επικριτές, καθιστά δύσκολο τον διαχωρισμό ανάμεσα σε απολογισμό και νέο προγραμματισμό.
Απουσιάζουν επίσης, σύμφωνα με τις παρατηρήσεις που κατατέθηκαν στη διαβούλευση, μετρήσιμοι κοινωνικοί στόχοι — όπως η επίτευξη λειτουργικά μηδενικής αστεγίας (functional zero homelessness) με σαφές χρονοδιάγραμμα, ή συγκεκριμένη ποσοστιαία μείωση των νοικοκυριών που επιβαρύνονται υπερβολικά από το κόστος στέγασης. Χωρίς τέτοιους δείκτες και χρονοδιαγράμματα, όπως επισημαίνεται, είναι δύσκολο να αξιολογηθεί αν η Στρατηγική πέτυχε πραγματικά τους στόχους της στο τέλος της δεκαετίας.
Ιδιαίτερη κριτική δέχεται και η προσέγγιση στο ζήτημα του Airbnb: αν και η ίδια η Στρατηγική αναγνωρίζει την αύξηση περίπου 56% των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης τη διετία 2019-2025 και την απορρόφηση σημαντικού μέρους του στεγαστικού αποθέματος σε περιοχές όπως το κέντρο της Αθήνας, δεν προτείνεται γενικευμένο σύστημα ποσοστώσεων ή γεωγραφικών περιορισμών, όπως εφαρμόζεται ήδη σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Επιπλέον, δεν περιλαμβάνεται κάποιο μεγάλο πρόγραμμα μαζικής κατασκευής νέων κοινωνικών κατοικιών ούτε δεσμευτικοί ποσοτικοί στόχοι έως το 2035, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει σε χαμηλά επίπεδα, καθώς η χώρα έχει χάσει πάνω από μία δεκαετία κατασκευών μετά την οικονομική κρίση.
Τι σημαίνει αυτό για την Αθήνα
Για την πρωτεύουσα, όπου καταγράφεται μεγάλο μέρος της στεγαστικής πίεσης της χώρας, η Στρατηγική αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα. Η συνύπαρξη αυξημένης τουριστικής ζήτησης, υψηλών τιμών ακινήτων και περιορισμένης νέας οικοδομικής δραστηριότητας έχει καταστήσει την εύρεση προσιτής κατοικίας ιδιαίτερα δύσκολη για μεγάλο μέρος του πληθυσμού, ιδίως νέους και εργαζόμενους μεσαίου εισοδήματος. Το αν τα μέτρα της νέας Στρατηγικής θα αποδειχθούν επαρκή για να αντιστρέψουν αυτή την τάση, ή αν θα παραμείνουν —όπως προειδοποιούν οι επικριτές— μια συλλογή διάσπαρτων παρεμβάσεων χωρίς ουσιαστική αλλαγή στα θεμελιώδη μεγέθη προσφοράς και ζήτησης, είναι το ερώτημα που θα απαντηθεί στην πράξη τα επόμενα χρόνια.
