Πού στρέφεται η ζήτηση: Νότια Προάστια και Κέντρο μπροστά
Δύο περιοχές ξεχωρίζουν στις προτιμήσεις των αγοραστών. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Uniko —που προέκυψαν από την επεξεργασία 4.679 αγγελιών, 822 ολοκληρωμένων συναλλαγών και πάνω από 1.000 συζητήσεων με ιδιοκτήτες— τα Νότια Προάστια συγκεντρώνουν περίπου το 30% του ενδιαφέροντος και το Κέντρο της Αθήνας ακολουθεί στενά με 29%. Μαζί, οι δύο περιοχές απορροφούν σχεδόν τα δύο τρίτα της ζήτησης.
Η εικόνα αυτή δεν είναι τυχαία: περιοχές με καλή πρόσβαση σε συγκοινωνίες, υπηρεσίες και υποδομές, αλλά και με προοπτική απόδοσης για όσους βλέπουν το ακίνητο και ως επένδυση, παραμένουν σταθερά στην κορυφή. Τα Βόρεια Προάστια έρχονται τρίτα με περίπου 24%, ενώ τα Δυτικά Προάστια συγκεντρώνουν γύρω στο 9%. Σε σαφώς χαμηλότερα επίπεδα κινούνται ο Πειραιάς, τα Ανατολικά Προάστια και τα Προάστια Πειραιά.
Το «ταβάνι» των 200.000 ευρώ
Το πιο χαρακτηριστικό εύρημα αφορά το ύψος του προϋπολογισμού. Η μεγάλη πλειονότητα των υποψήφιων αγοραστών αναζητά κατοικίες που δεν ξεπερνούν τις 200.000 ευρώ. Αναλυτικότερα, περίπου το 30% της ζήτησης κατευθύνεται σε ακίνητα αξίας έως 100.000 ευρώ, ένα ακόμη 22% στην κατηγορία 100.000–150.000 ευρώ και ένα 17% στο εύρος 150.000–200.000 ευρώ. Αθροιστικά, δηλαδή, σχεδόν επτά στους δέκα αγοραστές κινούνται κάτω από το όριο των 200.000 ευρώ.
Στον αντίποδα, το ενδιαφέρον για τα ακριβότερα ακίνητα είναι περιορισμένο: μόλις περίπου 6% της ζήτησης αφορά κατοικίες 300.000–400.000 ευρώ, ενώ για ακίνητα άνω των 400.000 ευρώ το ποσοστό διαμορφώνεται γύρω στο 14% — ένα μέγεθος που, όπως θα φανεί παρακάτω, δεν αρκεί για να απορροφήσει το διαθέσιμο απόθεμα στην κατηγορία αυτή.
Μια αγορά δύο ταχυτήτων
Τα παραπάνω συνθέτουν μια αγορά που κινείται σε δύο διαφορετικές ταχύτητες. Στο προσιτό τμήμα, οι κατοικίες απευθύνονται σε ευρύ κοινό και απορροφώνται γρήγορα, συχνά μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα. Στο ακριβότερο τμήμα, αντίθετα, ο χρόνος που μεσολαβεί μέχρι την πώληση εκτείνεται σημαντικά, και ένα μέρος του αποθέματος παραμένει για μεγάλα διαστήματα σε αναμονή.
Αυτή η διττή εικόνα έχει πρακτικές συνέπειες τόσο για τους αγοραστές όσο και για τους πωλητές: οι πρώτοι ανταγωνίζονται για έναν περιορισμένο αριθμό προσιτών ακινήτων, ενώ οι δεύτεροι, στην ακριβότερη κατηγορία, καλούνται να επανεξετάσουν τιμές και στρατηγική αν θέλουν να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή.
Το χάσμα ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση
Κατά τα στελέχη της Uniko, τον CEO Χρήστο Φουσκούδη και τον CRO Γιώργο Γκιώκα, το βασικό πρόβλημα της αγοράς δεν είναι η έλλειψη ενδιαφέροντος, αλλά η αναντιστοιχία ανάμεσα σε αυτό που ζητούν οι αγοραστές και σε αυτό που πραγματικά υπάρχει διαθέσιμο. Οι μεγαλύτερες ελλείψεις εντοπίζονται στα ακίνητα κάτω των 100.000 ευρώ, εκεί δηλαδή όπου η ζήτηση είναι πιο έντονη. Πιέσεις προσφοράς καταγράφονται και στις ενδιάμεσες κατηγορίες, από τις 100.000 έως τις 200.000 ευρώ.
Όσο, ωστόσο, ανεβαίνει η κλίμακα των τιμών, η σχέση αντιστρέφεται: στα ακίνητα άνω των 400.000 ευρώ η διαθεσιμότητα ξεπερνά αισθητά τη ζήτηση. Με άλλα λόγια, ένα τμήμα του αποθέματος δεν ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες της αγοράς, τη στιγμή που στις προσιτές κατηγορίες τα διαθέσιμα ακίνητα συρρικνώνονται.
Νεότερα νοικοκυριά: το πιο πιεσμένο κομμάτι
Το αποτέλεσμα αυτής της ανισορροπίας το βιώνουν εντονότερα τα νεότερα και πρωτοεισερχόμενα νοικοκυριά. Βρίσκονται αντιμέτωπα με ένα περιβάλλον όπου οι τιμές έχουν ανέβει τα τελευταία χρόνια, η πρόσβαση σε στεγαστικό δάνειο παραμένει καθοριστικός παράγοντας, και το διαθέσιμο απόθεμα στις προσιτές κατηγορίες μειώνεται. Ο συνδυασμός αυτός κάνει την απόκτηση πρώτης κατοικίας πιο απαιτητική, ακόμη και όταν υπάρχει σαφής πρόθεση αγοράς.
Το «ξεκλείδωμα» των κλειστών ακινήτων
Μέσα σε αυτό το σκηνικό, η επανενεργοποίηση ακινήτων που σήμερα παραμένουν εκτός αγοράς αναδεικνύεται σε κρίσιμο ζητούμενο. Στην αγορά εμφανίζονται εργαλεία που επιχειρούν να επιταχύνουν τις συναλλαγές. Ενδεικτικά, η Uniko προωθεί δύο τέτοιες υπηρεσίες: η μία συνδέει την αποκλειστική ανάθεση ενός ακινήτου με δέσμευση για υποβολή προσφοράς εντός συγκεκριμένου χρόνου, προβλέποντας αποζημίωση έως 2.000 ευρώ προς τον πωλητή εφόσον αυτό δεν συμβεί· η άλλη απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που επιδιώκουν ταχύτερη ρευστοποίηση ή διαθέτουν ακίνητα δύσκολα στην αξιοποίηση, μέσω δικτύου επενδυτών για επιλεγμένα ακίνητα στην Αττική.
Πέρα από τις επιμέρους εμπορικές πρωτοβουλίες, το ζήτημα συνδέεται και με ευρύτερες πολιτικές για τη στέγη. Προγράμματα όπως το «Σπίτι μου» για τη στεγαστική στήριξη, καθώς και προτάσεις φορέων όπως η Τράπεζα της Ελλάδος για την προσιτή κατοικία, εντάσσονται στην ίδια συζήτηση: πώς θα αυξηθεί η διαθεσιμότητα κατοικιών στις κατηγορίες που πραγματικά ζητά η αγορά.
Τι σημαίνει πρακτικά για αγοραστές και πωλητές
- Για τους αγοραστές προσιτών κατοικιών: Ο ανταγωνισμός είναι έντονος και τα «καλά» ακίνητα φεύγουν γρήγορα — η έγκαιρη προετοιμασία (προέγκριση δανείου, σαφές πλάνο) μετράει.
- Για τους πωλητές ακριβότερων ακινήτων: Η ρεαλιστική τιμολόγηση και η σωστή προβολή είναι καθοριστικές, καθώς η διαθεσιμότητα στην κατηγορία υπερβαίνει τη ζήτηση.
- Για όσους «κρατούν» κλειστά ακίνητα: Η επιστροφή τους στην ενεργό αγορά μπορεί να βελτιώσει συνολικά τη ρευστότητα στο προσιτό τμήμα.
Η επόμενη φάση της αγοράς κατοικίας στην Αττική, εκτιμάται, δεν θα κριθεί μόνο από την πορεία των τιμών, αλλά και από το πόσα ακίνητα θα καταφέρουν να επιστρέψουν στη διαθέσιμη προσφορά — ιδίως εκεί όπου η ζήτηση είναι πιο πιεστική.
