Μια νέα επιλογή στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό είναι πλέον διαθέσιμη για οφειλέτες που θέλουν να διατηρήσουν την κύρια κατοικία τους, αλλά διαθέτουν και άλλα ακίνητα. Από τη Δευτέρα 21 Σεπτεμβρίου 2026, η κύρια κατοικία μπορεί να διαχωρίζεται από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία κατά τη διαμόρφωση ειδικής πρότασης ρύθμισης. Το αντάλλαγμα είναι ουσιαστικό: ο οφειλέτης συναινεί στην εκούσια ρευστοποίηση των λοιπών περιουσιακών στοιχείων μέσω απλοποιημένης διαδικασίας. Η λύση δεν είναι αυτόματη, δεν αφορά όλους με τον ίδιο τρόπο και δεν σημαίνει ότι κάθε αίτηση οδηγεί σε γενικό «κούρεμα» χρέους.

Τι αλλάζει στον Εξωδικαστικό από τις 21 Σεπτεμβρίου

Μέχρι σήμερα, η συνολική ακίνητη περιουσία μπορούσε να επηρεάζει καθοριστικά την πρόταση που προέκυπτε από τον Εξωδικαστικό Μηχανισμό. Αυτό δημιουργούσε δυσκολίες σε οφειλέτες που είχαν κύρια κατοικία και ένα ακόμη ακίνητο —για παράδειγμα ένα εξοχικό, ένα οικόπεδο, ένα αγροτεμάχιο ή ποσοστό σε κληρονομιαία περιουσία— χωρίς να διαθέτουν αντίστοιχη ρευστότητα.

Με τη νέα δυνατότητα, που προβλέπεται στο άρθρο 14 του ν. 5313/2026, μπορεί να διαμορφωθεί εναλλακτική πρόταση η οποία:

• διατηρεί την κύρια κατοικία,
• υπολογίζει τη ρύθμιση με βάση την αξία της κύριας κατοικίας και τα οικονομικά δεδομένα του οφειλέτη,
• ενσωματώνει ως όρο τη ρευστοποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων,
• προβλέπει νέα σύμβαση αναδιάρθρωσης και μηνιαίες δόσεις.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, η διαδικασία βρίσκεται πλέον σε πλήρη λειτουργία στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Εξωδικαστικού.

Είναι υποχρεωτικό να πουληθεί το δεύτερο ακίνητο;

Όχι αυτομάτως. Ο οφειλέτης δεν χάνει τα υπόλοιπα ακίνητά του μόνο και μόνο επειδή υπέβαλε αίτηση στον Εξωδικαστικό. Η ρευστοποίηση αποτελεί όρο της συγκεκριμένης εναλλακτικής πρότασης για τη διάσωση της κύριας κατοικίας και προϋποθέτει συναίνεση.

Ο οφειλέτης έχει δικαίωμα να αποδεχθεί ή να απορρίψει την εναλλακτική πρόταση. Αν την απορρίψει, σύμφωνα με την επίσημη ενημέρωση, λαμβάνει την κανονική πρόταση του Εξωδικαστικού χωρίς εκποίηση των λοιπών ακινήτων.

Η επιλογή χρειάζεται προσεκτική σύγκριση. Ένα δεύτερο ακίνητο μπορεί να είναι χαμηλής εμπορικής αξίας ή να μην αποφέρει εισόδημα, μπορεί όμως και να αποτελεί σημαντικό παραγωγικό περιουσιακό στοιχείο. Επομένως, η χαμηλότερη δόση δεν είναι το μοναδικό κριτήριο για την απόφαση.

Ποιοι πιστωτές υποχρεούνται να καταθέσουν εναλλακτική πρόταση

Για τους ευάλωτους και τους επιλέξιμους οφειλέτες που πληρούν τα προβλεπόμενα κριτήρια, οι πιστωτές υποχρεούνται να υποβάλουν την εναλλακτική πρόταση: προστασία της κύριας κατοικίας και ρευστοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας.

Για τις υπόλοιπες κατηγορίες οφειλετών δεν πρέπει να δημιουργείται η εντύπωση ότι είναι υποχρεωτική η κατάθεση δύο προτάσεων σε κάθε υπόθεση. Η ειδική αντιπρόταση μπορεί να υποβληθεί από τους συμμετέχοντες πιστωτές, αλλά η υποχρεωτικότητά της αφορά τις ειδικές κατηγορίες που ορίζει ο νόμος.

Σε όλες τις περιπτώσεις, πάντως, η τελική αποδοχή ανήκει στον οφειλέτη.

Πότε προστατεύεται η κύρια κατοικία από πλειστηριασμό

Το κρίσιμο χρονικό σημείο είναι η οριστική υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης — όχι απλώς η υποβολή της αίτησης.

Μετά την υπογραφή, απαγορεύονται πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης, πλειστηριασμού ή λήψης ασφαλιστικών μέτρων στην κύρια κατοικία από τους πιστωτές των οποίων οι απαιτήσεις ρυθμίζονται μέσω του Εξωδικαστικού, εφόσον ο οφειλέτης τηρεί τη ρύθμιση. Στους πιστωτές αυτούς μπορεί να περιλαμβάνονται τράπεζες, εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, το Δημόσιο και φορείς κοινωνικής ασφάλισης.

Η σύμβαση αναδιάρθρωσης αποκτά ισχύ εκτελεστού τίτλου. Αν, όμως, η ρύθμιση πάψει να τηρείται, η προστασία δεν μπορεί να θεωρείται δεδομένη.

Το παράδειγμα των 300.000 ευρώ – Τι δείχνει και τι δεν δείχνει

Το Υπουργείο παρουσιάζει ενδεικτικό παράδειγμα οφειλέτη με:

• συνολικές οφειλές 300.000 ευρώ,
• κύρια κατοικία αξίας 150.000 ευρώ,
• άλλα ακίνητα συνολικής αξίας 50.000 ευρώ.

Στο συγκεκριμένο σενάριο, ο οφειλέτης ζητά να προστατεύσει αποκλειστικά την κύρια κατοικία και συναινεί στη ρευστοποίηση των άλλων ακινήτων. Η νέα βάση της ρύθμισης διαμορφώνεται στις 150.000 ευρώ, ενώ 50.000 ευρώ κατευθύνονται στην ικανοποίηση των πιστωτών από τη ρευστοποίηση. Η διαγραφή που προκύπτει από τον αλγόριθμο ανέρχεται, στο παράδειγμα, σε 150.000 ευρώ. Το ποσό των 150.000 ευρώ που απομένει μπορεί να ρυθμιστεί έως 35 έτη, ανάλογα με την εισοδηματική κατάσταση του οφειλέτη.

Αυτό δεν σημαίνει «κούρεμα 50%» για όλους. Το αποτέλεσμα εξαρτάται από τα χρέη, το εισόδημα, την αξία και το είδος της περιουσίας, τις εξασφαλίσεις και τους συμμετέχοντες πιστωτές. Οι αριθμοί της ανακοίνωσης αποτελούν παράδειγμα λειτουργίας και όχι εγγυημένο ποσοστό διαγραφής.

Ποιοι οφειλέτες πρέπει να εξετάσουν τη νέα επιλογή

Η νέα διαδικασία ενδιαφέρει κυρίως φυσικά πρόσωπα που:

• έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς τράπεζες, servicers, Δημόσιο ή ασφαλιστικά ταμεία,
• διαθέτουν κύρια κατοικία και ένα ή περισσότερα πρόσθετα ακίνητα,
• δεν έχουν επαρκή ρευστότητα, παρότι εμφανίζουν ακίνητη περιουσία,
• μπορούν να εξυπηρετήσουν μια χαμηλότερη, βιώσιμη μηνιαία δόση,
• θεωρούν απόλυτη προτεραιότητα τη διατήρηση της κύριας κατοικίας.

Δεν είναι αυτονόητο, ωστόσο, ότι η ειδική πρόταση συμφέρει όλους. Αν το δεύτερο ακίνητο αποφέρει σημαντικό εισόδημα ή έχει υψηλή αναπτυξιακή ή οικογενειακή αξία, η αποδοχή της ρευστοποίησης μπορεί να έχει μεγαλύτερο μακροπρόθεσμο κόστος από το άμεσο όφελος της νέας ρύθμισης.

Τέσσερις απαντήσεις πριν από την αίτηση

1. Προστατεύεται το σπίτι μόλις υποβληθεί η αίτηση;

Όχι. Η επίσημη προστασία που περιγράφεται στο νέο πλαίσιο ενεργοποιείται με την οριστική υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης και ισχύει όσο τηρείται η ρύθμιση.

2. Χάνονται υποχρεωτικά όλα τα άλλα ακίνητα;

Όχι με την απλή είσοδο στον Εξωδικαστικό. Η εκούσια ρευστοποίηση συνδέεται με την ειδική εναλλακτική πρόταση και την αποδοχή της από τον οφειλέτη.

3. Τι συμβαίνει αν απορριφθεί η εναλλακτική πρόταση;

Ο οφειλέτης λαμβάνει την πρόταση του Εξωδικαστικού όπως ισχύει χωρίς την εκποίηση των λοιπών ακινήτων, σύμφωνα με την ανακοίνωση του Υπουργείου.

4. Δεσμεύονται όλοι οι πιστωτές;

Η απαγόρευση πλειστηριασμού αφορά τους πιστωτές των οποίων οι απαιτήσεις έχουν ενταχθεί και ρυθμίζονται με τη σύμβαση του Εξωδικαστικού. Γι’ αυτό απαιτείται έλεγχος του ακριβούς περιεχομένου της σύμβασης πριν από την υπογραφή.

Τι πρέπει να ελέγξει ο οφειλέτης πριν αποφασίσει

Η σύγκριση των δύο σεναρίων πρέπει να γίνει συνολικά: ύψος οφειλής μετά τη ρύθμιση, διάρκεια, μηνιαία δόση, συνολικό κόστος αποπληρωμής, ακίνητα που προβλέπεται να ρευστοποιηθούν, εκτιμώμενη αξία τους και συνέπειες αν χαθεί η ρύθμιση.

Πριν από την αποδοχή χρειάζεται εξατομικευμένος νομικός και οικονομικός έλεγχος. Η νέα διαδικασία προσθέτει ένα σημαντικό εργαλείο για τη διάσωση της κύριας κατοικίας, αλλά δεν καταργεί τις δύσκολες επιλογές ούτε εξασφαλίζει το ίδιο αποτέλεσμα για κάθε οφειλέτη.

Το δημοσίευμα έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά εξατομικευμένη νομική ή οικονομική συμβουλή.