Η τακτοποίηση αυθαιρέτων παραμένει κρίσιμο ζήτημα για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων στην Αττική, καθώς επηρεάζει άμεσα τη δυνατότητα πώλησης, ενοικίασης ή μεταβίβασης ενός ακινήτου. Στις αρχές του 2026 δόθηκε νέα παράταση που αλλάζει τα δεδομένα για όσους δεν είχαν προλάβει την προηγούμενη προθεσμία.

Η νέα παράταση: τι άλλαξε τον Ιανουάριο του 2026

Η προθεσμία υπαγωγής αυθαιρέτων του άρθρου 102 του Ν.4495/2017 έληγε αρχικά στις 31 Μαρτίου 2026. Με τον Ν.5270/2026 (ΦΕΚ 23 Ιανουαρίου 2026), η προθεσμία αυτή παρατάθηκε έως και την 31η Μαρτίου 2028. Παράλληλα, παρατάθηκε έως την 1η Φεβρουαρίου 2028 και η υποχρέωση έκδοσης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου (ΗΤΚ) για κτίρια Κατηγορίας Ι ειδικών χρήσεων. Η παράταση δίνει ανάσα σε ιδιοκτήτες που δεν είχαν προλάβει να ολοκληρώσουν τη διαδικασία, αλλά δεν σημαίνει ότι το ζήτημα πρέπει να μπει στο ράφι — αντίθετα, κάθε νέα ρύθμιση των τελευταίων ετών έχει συνοδευτεί από αυξημένα πρόστιμα για όσους καθυστερούν.

Ποιες κατασκευές θεωρούνται αυθαίρετες

Μικρές επεκτάσεις, κλειστοί εξώστες, αλλαγές χρήσης χώρων χωρίς άδεια και υπερβάσεις δόμησης είναι από τις πιο συνηθισμένες περιπτώσεις που εντάσσονται στο καθεστώς τακτοποίησης αυθαιρέτων. Οι παραβάσεις κατατάσσονται σε κατηγορίες (1 έως 4, ανάλογα με τη βαρύτητα και τον χρόνο κατασκευής), κάτι που καθορίζει και τη διαδικασία τακτοποίησης που ακολουθείται σε κάθε περίπτωση.

Γιατί η τακτοποίηση είναι απαραίτητη πριν τη μεταβίβαση

Χωρίς βεβαίωση νομιμότητας ή ολοκληρωμένη διαδικασία τακτοποίησης, η μεταβίβαση ακινήτου με συμβολαιογραφική πράξη δεν μπορεί να ολοκληρωθεί, κάτι που μπλοκάρει πωλήσεις και δωρεές. Από το 2021, κανένα ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί χωρίς Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου — έναν ψηφιακό φάκελο που καταγράφει το σύνολο των πολεοδομικών στοιχείων του κτιρίου. Ιδιοκτήτες που προσπαθούν να προχωρήσουν σε πώληση ή γονική παροχή χωρίς να έχουν προηγουμένως τακτοποιήσει το ακίνητο ή εκδώσει ΗΤΚ, βρίσκονται συχνά αντιμέτωποι με πλήρες «πάγωμα» της συναλλαγής λίγο πριν το συμβολαιογραφείο.

Πώς γίνεται στην πράξη η διαδικασία

Η τακτοποίηση απαιτεί μηχανικό με εμπειρία στη νομιμοποίηση, ο οποίος πραγματοποιεί αυτοψία στο ακίνητο, ελέγχει τον φάκελο της οικοδομικής άδειας, συγκρίνει τα εγκεκριμένα σχέδια με την πραγματική κατάσταση, κατηγοριοποιεί την παράβαση, υπολογίζει το πρόστιμο και υποβάλλει τον φάκελο στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ. Το κόστος και ο χρόνος διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με το είδος και την έκταση της παράβασης — μια μικρή αλλαγή χρήσης χώρου δεν έχει καμία σχέση, σε κόστος και χρόνο, με μια ουσιαστική υπέρβαση δόμησης.

Τι πρέπει να ελέγξει ένας αγοραστής

Πριν από κάθε αγορά, ο έλεγχος τυχόν εκκρεμοτήτων τακτοποίησης αυθαιρέτων στο ακίνητο είναι απαραίτητος, καθώς το κόστος και ο χρόνος τακτοποίησης μπορεί να επηρεάσουν σημαντικά τη συνολική συμφωνία. Συγκεκριμένα, ο αγοραστής θα πρέπει να ζητά:

• Αντίγραφο της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, εφόσον υπάρχει
• Βεβαίωση νομιμότητας ή αποδεικτικό ολοκληρωμένης υπαγωγής σε καθεστώς τακτοποίησης
• Ενημέρωση για τυχόν εκκρεμότητες που εμπίπτουν στη νέα προθεσμία του 2028, ώστε να μην «κληρονομήσει» υποχρεώσεις τακτοποίησης μετά την αγορά