Η γενική εικόνα της αγοράς το 2026
Η ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων εξακολουθεί να κινείται σε θετική τροχιά, μετά από μια μακρά περίοδο ανάκαμψης που οδήγησε στην πλήρη κάλυψη των απωλειών της οικονομικής κρίσης. Σύμφωνα με ανάλυση της Alpha Bank, η άνοδος στηρίζεται στον σταθερό ρυθμό οικονομικής μεγέθυνσης, στην ενίσχυση των άμεσων ξένων επενδύσεων και στη διατήρηση της ζήτησης για σύγχρονους, ενεργειακά αναβαθμισμένους χώρους.
Ωστόσο, η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει πως οι ρυθμοί αύξησης επιβραδύνονται σταδιακά. Στο πρώτο εξάμηνο του 2025 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών στην Αθήνα σημείωσαν οριακή άνοδο μόλις 0,9%, ενώ τα καταστήματα ενισχύθηκαν κατά 1,5% — ενδείξεις μιας αγοράς που «ωριμάζει» μετά τη ραγδαία άνοδο της προηγούμενης τετραετίας.
Γεωγραφικές αποκλίσεις: Αθήνα πρωταθλήτρια, πιο ήπια η επαρχία
Η γεωγραφική διαφοροποίηση παραμένει το κυρίαρχο χαρακτηριστικό της αγοράς. Η πρωτεύουσα καταγράφει σταθερά ταχύτερους ρυθμούς ανόδου τιμών σε σχέση με τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη χώρα. Ενδεικτικά, ο δείκτης τιμών καταστημάτων ξεπέρασε το 2025 κατά 17,7% το επίπεδο του 2010 στην Αθήνα, ενώ στη Θεσσαλονίκη η αντίστοιχη αύξηση περιορίστηκε στο 5,3% και στην υπόλοιπη Ελλάδα στο 0,8%.
Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στα γραφεία: οι τιμές στη Θεσσαλονίκη και την περιφέρεια ενισχύθηκαν κατά 4,2% και 2,5% αντίστοιχα το 2025, παραμένοντας ωστόσο περίπου 13,5% χαμηλότερα σε σχέση με το 2010 — απόδειξη ότι η ανάκαμψη εκτός Αττικής προχωρά με πολύ πιο αργό βηματισμό.
Κολωνάκι, Σύνταγμα, Κηφισίας: Ο «χάρτης» των τιμών γραφείων στην Αττική
Στο επίκεντρο της αγοράς γραφείων βρίσκεται φυσικά το κέντρο της Αθήνας. Σύμφωνα με στοιχεία της GEOAXIS για το πρώτο τρίμηνο του 2026, οι υψηλότερες τιμές μίσθωσης καταγράφονται στο Κολωνάκι, όπου τα παλαιά αυτοτελή κτίρια γραφείων φτάνουν έως και τα 24,99 ευρώ/τ.μ. τον μήνα. Ακολουθεί η περιοχή γύρω από την πλατεία Συντάγματος, με τιμές στα 17,87 ευρώ/τ.μ.
Στους μεγάλους επιχειρηματικούς άξονες της Αττικής, η κλιμάκωση των τιμών έχει ως εξής:
- Λεωφόρος Κηφισίας: 14,40 ευρώ/τ.μ./μήνα
- Λεωφόρος Μεσογείων: 12,15 ευρώ/τ.μ./μήνα
- Λεωφόρος Βουλιαγμένης: 11,49 ευρώ/τ.μ./μήνα
- Λεωφόρος Συγγρού: 9,96 ευρώ/τ.μ./μήνα
Οι αποκλίσεις αυτές επιβεβαιώνουν ότι η θέση παραμένει καθοριστικός παράγοντας, ειδικά όταν συνδυάζεται με προβολή και εμπορική αξία. Ταυτόχρονα, όμως, αναλυτές της αγοράς επισημαίνουν πως η τοποθεσία δεν αρκεί πλέον από μόνη της: η ποιότητα του κτιρίου, η δυνατότητα ενεργειακής αναβάθμισης και η προσαρμογή στις σύγχρονες ανάγκες των επιχειρήσεων διαμορφώνουν ολοένα και περισσότερο τη μισθωτική αξία ενός ακινήτου.
Αποδόσεις και κενές θέσεις: Τι δείχνουν τα στοιχεία της ΤτΕ
Η Έρευνα Επαγγελματικών Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος για το Β’ εξάμηνο του 2025 δίνει μια πιο σύνθετη εικόνα της αγοράς. Οι μέσες εκτιμώμενες αποδόσεις γραφείων στην κεντρική επιχειρηματική ζώνη της Αθήνας κυμαίνονταν μεταξύ 6% και 6,8% το 2025, με τα ποσοστά κενών χώρων να διαμορφώνονται από 5% έως 9%, ανάλογα με την περιοχή και την ποιότητα του κτιρίου.
Στο επενδυτικό χαρτοφυλάκιο, τα γραφεία και τα καταστήματα διατηρούν σημαντικό μερίδιο —17% και 9% αντίστοιχα— ωστόσο το ενδιαφέρον φαίνεται να μετατοπίζεται προς αποθήκες, βιομηχανικούς χώρους και ξενοδοχεία, κατηγορίες που παρουσιάζουν ισχυρότερη επενδυτική δυναμική τον τελευταίο καιρό.
Οικοδομική δραστηριότητα: Άνοδος αδειών, αλλά επιλεκτική
Παρά τη σταδιακή επιβράδυνση των τιμών, η οικοδομική δραστηριότητα σε επαγγελματικά ακίνητα επιταχύνθηκε αισθητά στην αρχή του 2026. Τους δύο πρώτους μήνες του έτους, οι νέες οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά 25% σε αριθμό και 84% σε όγκο σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Ιδιαίτερη άνοδο κατέγραψαν τα εμπορικά καταστήματα, τα εκπαιδευτικά κτίρια και τα ενοικιαζόμενα καταλύματα, ενώ οι άδειες αμιγώς για γραφεία μειώθηκαν σε αριθμό, αυξήθηκαν όμως σε όγκο — ένδειξη ότι κατασκευάζονται λιγότερα αλλά μεγαλύτερα και πιο σύγχρονα κτίρια γραφείων.
Ξεχωρίζουν επίσης τα βιομηχανικά ακίνητα, με τον όγκο νέων αδειών να έχει σχεδόν διπλασιαστεί το 2025 σε σύγκριση με τα προ πανδημίας επίπεδα, καθώς και ο ξενοδοχειακός τομέας, όπου η κατασκευαστική δραστηριότητα παραμένει σταθερά ισχυρή.
Ενοίκια: Επιτάχυνση στα επαγγελματικά, επιβράδυνση στην κατοικία
Ενδιαφέρουσα αντίστροφη τάση καταγράφεται στα ενοίκια. Ενώ οι μισθωτικές τιμές κατοικιών επιβραδύνονται (+4,2% το α’ τρίμηνο του 2026 έναντι +6,7% το 2025), τα επαγγελματικά ακίνητα προς ενοικίαση εμφανίζουν αντίθετα επιτάχυνση, με τις μέσες ζητούμενες τιμές να αυξάνονται κατά 6,1% φέτος, έναντι 5,2% την προηγούμενη περίοδο — σαφές σημάδι ενισχυμένης ζήτησης στον κλάδο. Στις πωλήσεις επαγγελματικών ακινήτων, η άνοδος περιορίστηκε στο 5,1%, από 7,8% που ήταν το διάστημα 2024-2025.
Τι αναμένουν οι αναλυτές για το 2026-2027
Σύμφωνα με εκτιμήσεις της GEOAXIS, η αγορά γραφείων θα συνεχίσει να κινείται με διαφορετικές ταχύτητες ανά κατηγορία και περιοχή. Αναμένεται σταθεροποίηση στις αξίες παλαιότερων γραφείων σε δευτερεύουσες τοποθεσίες, περαιτέρω άνοδος στα ανακαινισμένα κτίρια προβολής και ήπια επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης στα σύγχρονα «πράσινα» γραφεία, τα οποία έχουν ήδη ενσωματώσει σημαντικό μέρος της υπεραξίας τους.
Παράλληλα, η μηνιαία έρευνα επιχειρηματικών προσδοκιών της Ευρωπαϊκής Επιτροπής δείχνει ανοδική τροχιά στον κλάδο των κατασκευών από το 2019, η οποία επιταχύνθηκε τους πρώτους μήνες του 2026 — ωστόσο, ειδικά για γραφεία και καταστήματα, οι προσδοκίες των επιχειρήσεων για το επόμενο εξάμηνο παραμένουν ουδέτερες, με πιο θετική δυναμική να καταγράφεται σε αποθήκες υψηλών προδιαγραφών και ξενοδοχεία.
