Η επιλογή ανάμεσα σε ένα παλαιότερο διαμέρισμα και μια νεόδμητη κατοικία δεν έχει μία σωστή απάντηση· εξαρτάται από προϋπολογισμό, χρονικό ορίζοντα και προτεραιότητες του αγοραστή. Ένας παράγοντας όμως που συχνά παραβλέπεται είναι φορολογικός — και μπορεί να αλλάξει εντελώς τους υπολογισμούς.
Το φορολογικό «κλειδί» που ευνοεί σήμερα τα νεόδμητα
Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων —μέτρο σε ισχύ έως τα τέλη του 2026, με προοπτική νέας παράτασης έως το 2027— σημαίνει ότι η αγορά νεόδμητου επιβαρύνεται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3% αντί για ΦΠΑ 24%. Η διαφορά είναι σημαντική στην πράξη: για ακίνητο αξίας 300.000€, το κόστος με ΦΠΑ θα διαμορφωνόταν στα 372.000€, ενώ με την αναστολή περιορίζεται σε 309.000€ — όφελος 63.000€. Για μικρότερο ακίνητο 200.000€, το όφελος είναι περίπου 42.000€. Αυτό το «παράθυρο» πρέπει να συνυπολογίζεται σοβαρά σε κάθε σύγκριση παλιάς και νέας κατοικίας, καθώς μπορεί να αντισταθμίσει μεγάλο μέρος της υψηλότερης τιμής/τ.μ. των νεόδμητων.
Τα πλεονεκτήματα της παλιάς κατοικίας
Οι παλαιότερες κατοικίες προσφέρουν συνήθως χαμηλότερη τιμή αγοράς ανά τετραγωνικό, μεγαλύτερους χώρους και θέση σε πιο καθιερωμένες γειτονιές, με το κόστος ανακαίνισης να είναι το βασικό στοιχείο που πρέπει να υπολογιστεί. Μια ενδεικτική βασική ανακαίνιση κοστίζει σήμερα 200€-400€/τ.μ., ενώ μια πλήρης, με αλλαγή δικτύων και ενεργειακή αναβάθμιση, φτάνει τα 670€-1.200€/τ.μ. — ποσό που, σε ένα διαμέρισμα 80-100 τ.μ., μπορεί εύκολα να προσεγγίσει τις 40.000€-90.000€ και να «φάει» μεγάλο μέρος του αρχικού οικονομικού πλεονεκτήματος.
Τα πλεονεκτήματα της νεόδμητης κατοικίας
Οι νεόδμητες κατοικίες προσφέρουν καλύτερη ενεργειακή απόδοση (συχνά κλάση Α ή Α+), σύγχρονες προδιαγραφές κατασκευής και μικρότερη ανάγκη άμεσης συντήρησης, στοιχεία που μπορούν να μειώσουν το λειτουργικό κόστος μακροπρόθεσμα — χαμηλότεροι λογαριασμοί θέρμανσης/ψύξης, λιγότερες επισκευές τα πρώτα χρόνια, και καλύτερη μεταπωλητική αξία, καθώς η ενεργειακή απόδοση εξελίσσεται σε βασικό κριτήριο αποτίμησης για τους αγοραστές του 2026.
Πώς αποφασίζει κανείς
Ο υπολογισμός του συνολικού κόστους κτήσης —τιμή αγοράς, ενδεχόμενη ανακαίνιση, και φορολογική επιβάρυνση (ΦΠΑ έναντι φόρου μεταβίβασης)— σε σχέση με τον προϋπολογισμό και τον χρόνο παραμονής στο ακίνητο είναι το κριτήριο που καθορίζει τελικά την καλύτερη επιλογή. Για κάποιον που σχεδιάζει να μείνει στο ακίνητο πάνω από 10-15 χρόνια, το χαμηλότερο λειτουργικό κόστος ενός νεόδμητου μπορεί να αντισταθμίσει την υψηλότερη αρχική τιμή. Για κάποιον με πιο βραχυπρόθεσμο ορίζοντα ή περιορισμένο κεφάλαιο, μια παλιά κατοικία με στοχευμένη, βασική ανακαίνιση συχνά παραμένει πιο ρεαλιστική επιλογή.
